PRIMJEDBE I PRIJEDLOZI NA PRIJEDLOGE NACRTA AKATA

Vezano uz javno savjetovanje o odlukama Grada Zagreba koje se odnose na najam gradskih stanova, 20. kolovoza ove godine istekao je rok za dostavu primjedaba i prijedloga na Nacrt prijedloga Odluke o najmu, dok je rok za primjedbe i komentare na Nacrt prijedloga Zaključka o visini najamnine za stanove kojima upravlja Grad Zagreb istekao 24. kolovoza.

Prema navodu u obrascima za sudjelovanje javnosti u internetskom savjetovanju, sve pristigle primjedbe/prijedlozi  bit će javno dostupne na internetskoj stranici Grada Zagreba, ukoliko se iste ne budu smatrale uvredljivima i/ili irelevantnima.

Kako u internetskom savjetovanju nije moguće pratiti prispjele komentare i prijedloge, a u očekivanju izvješća o provedenom postupku savjetovanja sa zainteresiranom javnošću, u cilju transparentnosti i informiranja građana, u nastavku dostavljamo neke od načelnih primjedbi iz obrazaca s komentarima upućenima nadležnim tijelima Grada Zagreba.

PRIMJEDBE I PRIJEDLOZI 1:

Nacrt prijedloga Odluke o najmu

1.       Općenito o provedbi javnog savjetovanja

1.1. Obrazloženje razloga i ciljeva koji se žele postići donošenjem akta

Zakonom o pravu na pristup informacijama (NN 25/13, 85/15, 69/22), čl.11. propisana je obveza tijela koje provodi savjetovanje s javnošću (u ovom slučaju Grad Zagreb) obrazložiti razlog i ciljeve koji se žele postići donošenjem akta, u ovom slučaju: Odluke o najmu stanova. U rubrici predviđenoj za navedena obrazloženja Obrazloženje razloga i ciljeva koji se žele postići donošenjem akta (gore, više u ovom Obrascu), umjesto obrazloženja razloga i ciljeva, ukratko je naveden sadržaj akta kroz članke, dok ni razlozi za donošenje akta, kao i njegovi željeni učinci nisu ni spomenuti, čime je zadovoljena forma, ali je na taj način izbjegnuta suština i cilj javnog savjetovanja, a to je potpuno razumijevanje intencije donositelja akta. Uz činjenicu da se savjetovanje o Nacrtu prijedloga Odluke o najmu stanova provodi u vrhuncu sezone trajanja godišnjih odmora, teško se oteti dojmu da ovakav pristup provedbe savjetovanja dovodi do arbitrarnosti odlučivanja i samovolje radi ostvarenja netransparentnog cilja.  Analizirajući ostala otvorena savjetovanja koja se trenutno provode u Gradu Zagrebu, utvrđeno je da čak i donošenje Odluke o zaštiti objekata od grafita ima detaljno obrazloženje donošenja akta[1] (zasebni dokument sadrži pravni temelj za donošenje odluke; ocjenu stanja, osnovna pitanja koja se trebaju urediti i svrha koja se  želi postići uređivanjem odnosa na predloženi način; sredstva za provođenje odluke te obrazloženje odredaba prijedloga odluke).

Dano obrazloženje donošenja Odluke o zaštiti objekata od grafita, primjer je ozbiljnosti u pristupu donošenja akta i svakako je primjereniji od „obrazloženja razloga i ciljeva donošenja akta“ navedenih u ovom obrascu od strane Radne skupine, i to za akt koji se tiče egzistencije preko 6.000 obitelji, korisnika najma stanova (zaštićenog, socijalnog ili javnog) kojima upravlja Grad Zagreb.

U suvremenim demokracijama građani, odnosno zainteresirana javnost imaju aktivnu ulogu i svojim sudjelovanjem utječu na unaprjeđenje kvalitete programa, zakona, drugih propisa i akata, te općenito na kvalitetu usluga javne uprave[2]. Ovakvim pristupom javnom savjetovanju, Gradski ured za upravljanje imovinom i stanovanje, nažalost, nije na tom tragu.

1.2. Potreba provođenja postupka procjene učinka akta

Iako se ne radi o pripremi i izradi nacrta prijedloga zakona, no s obzirom na dosege konkretne Odluke o najmu i njezin značaj za stečena prava pojedinaca bilo je oportuno provesti postupak procjene učinka akta[3], odnosno kroz analizu izravnih učinaka s ciljem odabira optimalnog rješenja i uz poduzimanje potrebnih aktivnosti i mjera, procijeniti učinak donošenja Odluke o najmu stanova, osobito s aspekta javnog i privatnog interesa, te aspekta načela razmjernosti kroz provođenje testa razmjernosti, a posebno s obzirom na negativni utjecaj koji odredbe predložene Odluke imaju na građanstvo, konkretno, na preko 2.000 obitelji (cca 6.000 osoba), korisnika javno najamnih stanova.

2.       Sastav Radne skupine

2.1. Informacije o članovima Radne skupine

Izvještavanje javnosti o sastavu radnih skupina kao i o njihovom radu dovodi do transparentnosti i otvorenosti u postupku donošenja odluka tijela javne uprave i općenito o njihovom radu, a što u konačnici rezultira da tijela javne uprave donose odluke koje zadovoljavaju želje i potrebe građana. Za očekivati je da bi članovi radne skupine trebali svojim znanjem, iskustvom, stručnošću, a u ime skupina i interesa koje zastupaju, pridonijeti donošenju odluka (akata) koje zadovoljavaju potrebe građana.

Podaci o tome tko čini radnu skupinu, ime, prezime i titule članova radnih skupine te nazivi institucija ili organizacija kojima pripadaju, trebaju biti i mogu biti javno dostupni, osobito putem internetske stanice tijela javne uprave[4].

Iz javno dostupnih podataka s web stranica utvrđeno je da je, od osam članova radne skupine, uz gđu Marčetić, dia, u radnu skupinu uključeno četiri pravnika, profesorica književnosti, politolog i poduzetnica. S obzirom na značaj reguliranja područja stanovanja i stambenih politika, bilo bi dobro, da je u radnu skupinu uključeno više stručnjaka iz različitih, ali relevantnih područja. U ovom slučaju stručnjaci iz domene demografije, osobe iz područja socijalne zaštite, sociologije, zdravstva, organizacije civilnog društva koje se bave pitanjem i problemima stanovanja te, svakako, predstavnik skupine na koju se akti odnose, i koja će sudjelovati u njihovom provođenju. Takav multidisciplinarni pristup svakako bi doprinio otvorenom dijalogu, povjerenju, suradnji i partnerstvu građanstva i tijela državne/lokalne uprave.

Iz popisa članova Radne skupine ohrabrivala je činjenica da je predsjednica  Iva Marčetić, aktivistica udruge „Pravo na grad“, autorica mnogih članaka na temu javnih stambenih politika, kompetentna sugovornica u gledanim TV emisijama na temu različitih modela javnog najma  i autorica knjige "Stambene politike u službi društvenih i prostornih (ne)jednakosti“, što dokazuje njenu kompetentnost u predmetnom području. Gđa Marčetić je još 29. siječnja 2020. godine u razgovoru za N1 televiziju[5] naglasila potrebu izgradnje javih stanova kroz čiji će se najam korisnicima osigurati siguran i cjeloživotni dom te naglasila potrebu jačanja povjerenja najmoprimaca u lokalnu i državnu upravu u smislu zaštite njihovih prava u modelu javnog najma.

Iznenađuje, zato, ovakav Nacrt prijedloga Odluke o najmu stanova, koji u potpunosti ukida Model javnog najma, i koji je u cijelosti u suprotnosti s idejama koje je gđa Marčetić kao aktivistica „Pravo na grad“ pronosila, i u koje su mnogi najmoprimci u Novom Jelkovcu iskreno vjerovali i podržali ih (na lokalnim izborima za Skupštinu grada 2021. koalicija MOŽEMO!, Zagreb je naš! NL, ORaH, Za Grad pobijedila je na 3 od 5 biračkih mjesta, a na preostala dva bila je na drugom mjestu).

3.       Priuštivo stanovanje

Prema prof. Bežovanu, stambena politika je neodvojivo povezana s gospodarskom politikom, politikom urbanizacije, regionalnim razvojem, politikom zašite okoliša, zdravstvenom zaštitom, politikom i stabilnošću financijskog sustava te, općenito, s tradicijom i kulturom stanovanja[6].

Ključne sastavnice stambenih politika su koncepti i politike stambene priuštivosti, pri čemu se koriste i pojmovi pristojno priuštivo stanovanje (eng. Decent affordable housing) te odgovarajuće priuštivo stanovanje (eng. adequate affordable housing)[7]. Stanovanje je priuštivo kada se stanovanje prihvatljivog minimalnog standarda može dobiti i zadržati, ostavljajući dovoljno prihoda za podmirenje temeljnih nestambenih troškova obiteljskog domaćinstva. Priuštivost nije svojstvena karakteristika stambene jedinice, već predstavlja odnos između stanova i ljudi. Za neke osobe svi stanovi su priuštivi, bez obzira koliko su skupi, za druge nijedan stan nije priuštiv ako nije besplatan.

U Hrvatskoj ne postoje programi gradnje javno najamnih stanova koji bi, prema iskustvima europskih zemalja, trebali biti namijenjeni domaćinstvima (samačkim ili višečlanim) koja po prihodima ne mogu ostvariti pravo na socijalni stan, a ne mogu niti kupiti stan na tržištu. No, postoji Model javnog najma, model upravljanja stambenim fondom kojim upravlja Grad Zagreb i po kojem se, pored stambenog zbrinjavanja socijalno ugroženih obitelji, navedenim modelom omogućuje najam javnih stanova za osobe u procjepu između (ne)ostvarivanja prava na socijalni stan i (ne)mogućnosti realizacije kupnje vlastite nekretnine. Cijene najma javno najamnih stanova više su nego u socijalnim stanovima, a niže  nego za stanove na slobodnom tržištu.

S obzirom na razmjere stambene nezbrinutosti i nepriuštivosti stanova širim slojevima urbanog stanovništva, u Hrvatskoj postoji potreba za donošenjem zakona kojim bi se poticala gradnja kako socijalnih, tako i javnih najamnih stanova.

3.1.     Bečki model javnog najma stanova

Prepoznavanje najma javnih stanova kao alata za stabilizaciju i tržišta najma i tržišta nekretnina, naglasila je gđa Marčetić i u emisiji od 14. veljače 2022.[8] pod nazivom „Stambena politika ne vodi se na dobrobit građana“. Upravo je u toj emisiji naglašen primjer Beča gdje se provodi socijalna stambena politika koja naglasak stavlja na najam javnih stanova po povoljnoj cijeni = priuštivo stanovanje.

Posebno je značajan model javnog najma u Beču (spomenut još u gostovanju gđe Marčetić 29. siječnja 2020. godine na N1 televiziji), gdje su stanovi dostupni većini građana, a jednom kada najmoprimac ostvari pravo na najam, on ga zadržava sve dok ga drži u maniri dobrog gospodara i plaća sve obveze vezane uz stan, i to po cijeni po kojoj ga je prvi put unajmio, neovisno o rastu plaće. Najamnine javnih stanova u Beču prema zakonu se mogu povećati samo kad inflacija prijeđe pet posto.

Bečki Gemeindebau[9] dostupan je za 80% bečkog stanovništva, a jednom kada najmoprimac potpiše ugovor o najmu, najmodavac ga više ne može raskinuti, bez obzira na prihod i imovinu najmoprimca.

Vezano uz etičnost (imati visoka primanja, a nekom drugom zauzeti mjesto u socijalnom stanu),  bečka gradska uprava za stambena pitanja smatra da je ovakav pristup u sociološkom smislu puno bolji jer dovodi do ekonomske raznolikosti unutar stambenog bloka, sprječavajući koncentraciju siromaštva, a samim time i getoizaciju i stigmatizaciju čime se povećava kvaliteta života cijelog stanovništva. K tome velik broj tzv. priuštivih stanova održava i cijene najma u privatnom sektoru stabilnima.

Bečki model temelji se na subvencioniranoj izgradnji, dakle prioritet je na stvaranju ponude, a ne potražnje. Iako je model javnog stanovanja u Beču u svojim začecima podrazumijevao velike izdatke države, sada je on samoodrživ. Pritom javno stanovanje snižava najamnine na privatnom tržištu za čak pet posto. Primjer Beča pokazuje da se izravnim financiranjem dobro regulirane javne izgradnje s ograničenim profitom učinkovito može ublažiti špekulacije i zaštiti stambeni sektor od stalno rastućih cijena.

Upravo zbog dobrog primjera i suradnje na razvoju modela upravljanja javno najamnim stanovima, zagrebački je gradonačelnik Tomašević prilikom službenog posjeta Beču sa bečkim gradonačelnikom Michaelom Ludwigom potpisao Sporazum o suradnji između Zagreba i Beča, 08. lipnja 2022. godine, posebno po pitanju bečkih, svjetski poznatih politika vezanim uz priuštivo i socijalno stanovanje. Zanimljivo je da je još 01. ožujka 2023. godine, prilikom posjete gradonačelnika Grada Zagreba Tomislava Tomaševića, gradonačelnika Grada Splita Ivice Puljka te pročelnika za financije i fondove EU Grada Osijeka Davida Krmpotića Europskoj investicijskoj banci (EIB) u Luxembourgu[10], model priuštivog stanovanja koji zagovara Grad Zagreb kao preferirani model Grada kao općenito široko prihvaćen model u Europskoj uniji, kako je istaknuo je gradonačelnik Tomašević: „Njegova glavna značajka je da se po cijelom gradu kvalitetno grade i iznajmljuju stanovi po priuštivim cijenama, bez getoiziranja korisnika na jednom mjestu. EIB je voljan podržati Grad Zagreb i druge gradove u Hrvatskoj u izgradnji ovakvih stanova.“

Što se je dogodilo u razdoblju od 01. ožujka do 21. srpnja ove godine da Grad Zagreb radi zaokret u stambenoj politici, donošenjem Nacrta prijedloga Odluke o najmu, koja ne predstavlja ništa drugo, nego upravo „getoizaciju korisnika na jednom mjestu“ , kako je koncentraciju socijalnog najma nazvao gradonačelnik Tomašević?!?

Bečkim modelom javnog najma stanova unaprjeđuje se društvo u cjelini: kroz napredak pojedinaca koji to prenose na zajednicu i društvo. Poticanjem osobnog razvoja i napretka, a ne postavljanjem granica i limita koji ljude guraju u sivu zonu (neprijavljivanje prihoda u cilju smanjenja ukupnog godišnjeg prihoda, rad na crno, odustajanje od legalnih dodatnih prihoda..), a čemu vodi donošenje predložene Odluke o najmu.

Odlukom koju predlaže Radna skupina, koči se dodatno formalno obrazovanje mladih ljudi, poslijediplomski stručni, specijalistički i doktorski studiji, jer svaki od tih stupnjeva donosi dodatak na plaću, mogućnost unaprjeđenja, a što sve, u kontekstu Nacrta prijedloga Odluke o najmu Radne skupine, nosi gubitak krova nad glavom.

Postavljanje imovinskog cenzusa, u slučaju postojećih najmoprimaca, je i protivno Ustavu Republike Hrvatske[11], koji  definira Republiku Hrvatsku kao jedinstvenu i nedjeljivu demokratsku i socijalnu državu u kojoj se jamče i osiguravaju ravnopravnost, slobode i prava čovjeka i državljanina, te promiče njihov gospodarski i kulturni napredak i socijalno blagostanje. Donošenjem politike zasnovane na Nacrtu prijedloga Odluke o najmu, priječi se gospodarski napredak i socijalno blagostanje.

3.2. Zagrebački model stanogradnje i Model javnog najma

U okviru zagrebačkog modela stanogradnje, izgrađeni su stanovi na dvije lokacije, Novi Jelkovec i Podbrežje s nižim cijenama od tržišnih za one koji kupuju prvi stan te za najam - socijalni stanovi i javno najamni stanovi - ukupno 3.321 stan.

Do uvođenja Modela javnog najma, 2009. godine, Grad Zagreb je bio orijentiran isključivo na rješavanja stambenog pitanja socijalno i zdravstveno ugroženih građana Zagreba, čime su bili  zapostavljeni građani koji nemaju uvjeta za kupnju vlastite nekretnine te je, po uzoru na Bečki model, napravljen iskorak u stambenoj politici Grada.

U okviru projekta Pravnog fakulteta Sveučilišta u Zagrebu, prof.dr.sc. Gojko Bežovan je vodio istraživanje stambenih potreba i mogućnosti njihovog rješavanja za različite društvene skupine u Gradu Zagrebu, čime je definirana ciljna skupina korisnika javno najamnih stanova (mlađi ljudi koji ne mogu kreditom riješiti svoj status, žive s roditeljima ili su podstanari) te je temeljem rezultata provedenog istraživanja osmišljen Model javnog najma. Njegova je inovativnost u kategoriji najmoprimaca, prema kojoj najmoprimac ne treba biti socijalni slučaj, imati puno djece i niska primanja da bi ostvario pravo na najam gradskog stana, pri čemu se polazi od činjenice da je stan jedan od ključnih čimbenika socijalne integracije[12].

Kroz provedbu Modela javnog najma, tijekom proteklih 14 godina, Grad Zagreb je zbrinuo cca 2.700 obitelji i samaca, čime im je osigurao temelj za kvalitetan život, osobni razvoj, sigurno planiranje budućnosti, i u kontekstu iseljavanja mladih obrazovanih ljudi, ostanak u RH, dakle, ostvaren je direktan i pozitivan utjecaj na demografiju Grada.

Interes građana za ovaj model izuzetno je velik, a što je vidljivo iz broja prijava na pojedini javni poziv koji je višestruko veći od broja raspoloživih stanova.

4.       Nacrt prijedloga Odluke o najmu stanova

4.1.     Pravna i strateška utemeljenost donošenjem akta

Iz teksta navedenog u rubrici Obrazloženje razloga i ciljeva koji se žele postići donošenjem akta, ovog obrasca proizlazi da je Radna skupina od imenovanja (21.siječnja 2022.godine) do početka javnog  savjetovanja, dakle u 18 mjeseci „provela sveobuhvatnu analizu dvije odluke“, odnosno postojećih odluka kojima je regulirano pravo najma gradskih stanova (Odluka o najmu stanova i Odluka o najmu javno najamnih stanova) te došla do zaključka da tri međusobno potpuno različite politike u pristupu upravljanja stambenim portfeljem Grada Zagreba treba svesti na jedan dokument, pri čemu se jedna politika (Model javnog najma) u potpunosti ukida.  Međutim, za donošenje akata koji imaju ovako značajan utjecaj na građanstvo, posebno na skupinu građana korisnika javnog najma, potrebno je napraviti sveobuhvatnu analizu ne samo postojećih odluka, nego i relevantnog strateškog i pravnog okvira, znanstvenih i stručnih radova, analiza i literature relevantne za predmetno područje.

Prije svega, Strategije upravljanja imovinom Grada Zagreba za razdoblje 2020.-2026.godine, koja  kao krovni (obvezujući) dokument upravljanja imovinom Grada određuje glavne smjernice i okvir upravljanja imovinom, a u skladu s kojom moraju biti svi podredni akti, pa tako i ovaj Nacrt prijedloga Odluke o najmu, a što nije slučaj. Prema navedenoj Strategiji, Grad Zagreb daje u najam stanove uz plaćanje zaštićene najamnine za korisnike koji se koriste stanovima izgrađenim sredstvima namijenjenim za rješavanje stambenih pitanja osoba slabijeg imovinskog stanja, korisnike temeljem propisa o pravima hrvatskih branitelja te nositelja stanarskog prava prema posebnim propisima. U Strategiji upravljanja imovinom Grada Zagreba za razdoblje 2020.-2026. godine, jasno je navedeno da Grad Zagreb kroz javni najam stanova aktivno provodi mjere rješavanja dostupnosti stanovanja građanima, budući da prenamjena stanova iz stanova za dugoročni najam u stanove za kratkoročni najam za posljedicu ima smanjenje dostupnosti stanova za dugoročni najam i uzrokuje rast cijena stanovanja, pri čemu je  iznajmljivanje javnih stanova ispod tržišnih cijena navedeno kao mjera kojom mnoge države povećavaju dostupnost stanovanja građanima (Austrija; Beč, npr.), čijom politikom se vodi i Grad Zagreb. U predmetnoj je Strategiji predstavljen novi model stambene politike, a koji je definiran Odlukom o najmu javno najamnih stanova[13]. Navedenom Odlukom utvrđeni su uvjeti, postupak i mjerila za davanje u najam javno najamnih stanova kojima upravlja Grad Zagreb. Nije jasno, stoga, zašto se Nacrtom prijedloga Odluke o najmu stanova ukida ovaj znanstveno dokazano uspješan Model javnog najma, a bez prethodno donesene nove Strategije upravljanja imovinom Grada Zagreba za razdoblje 2020.-2026. godine ili njene izmjene. Osim što je postupak ukidanja Modela javnog najma  nemoguće opravdati bez prethodno provedene analize učinkovitosti Modela, procjene učinka ukidanja Modela javnog najma na postojeće korisnike te snimke i analize stvarnih potreba građana kao korisnika i kao potencijalnih korisnika javnog najma (u užem smislu) i građana na tržištu najma i tržištu nekretnina u Gradu Zagrebu (u širem smislu), za ovakav zaokret u stambenoj politici potrebno je donijeti Izmjenu i nadopunu Strategije upravljanja imovinom Grada Zagreba za razdoblje 2020.-2026. godine, a što nije bio slučaj, pa se postavlja pitanje legitimnosti Odluke o najmu koja je predložena Nacrtom danim u savjetovanje, a koja nije u suglasju sa obvezujućom Strategijom upravljanja imovinom Grada Zagreba. Svakako će o zakonitosti predmetne Odluke, u slučaju njenog donošenja, i nadležna tijela dati svoje mišljenje i pravorijek.

Naglašavam da je u obzir, prilikom pripreme ovog Nacrta, bilo neophodno uključiti izvorni znanstveni rad „Kvaliteta stanovanja u programu javnog najamnog stanovanja: primjer Novog Jelkovca“[14] iz 2020. godine, prof.dr.sc. Gojka Bežovana i prof. dr.sc. Josipa Pandžića, obojice s Pravnog fakulteta Sveučilišta u Zagrebu. Navedenim znanstvenim radom dokazana je uspješnost Modela javnog najma, kojeg su preuzeli i implementirali i neki drugi gradovi RH (Varaždin, npr.), a najveća dobrobit ovakvog Modela je socijalna kohezija stanovnika Novog Jelkovca, harmonična zajednica, koja je od naselja smatranog „socijalom“, „getom na rubu Grada“, stvorila ugodno mjesto za život svojih stanovnika, pri čemu se ističu javni najmoprimci, kao društveno odgovorniji građani, a kao učinak Modela javnog najama identificirana je pravna sigurnost (u smislu kontinuiranog produžavanja ugovora o najmu) i nesmetano planiranje budućnosti. Posebno je nerazumljiva namjera ukidanja Modela javnog najma prije donošenja Nacionalnog plana stambene politike RH do 2030. i Akcijskog plana za provedbu Nacionalnog plana za razdoblje 2023. do 2024.[15] (kojeg je donošenje u tijeku), a čiji je cilj omogućavanje pristupačnog stanovanja s dodatnim ciljevima smanjenja iseljavanja (poznato je da se iz RH iseljavaju mlade, obrazovane osobe (često deficitarni kadar), a koji su na direktnom udaru u slučaju primjene predložene Odluke o najmu, budući da će im  njenim donošenjem biti onemogućen produžetak ugovora o najmu).

Moguća implikacija ovakvog kreiranja stambene politike Grada Zagreba kroz donošenje Nacrta prijedloga Odluke o najmu i ukidanja Modela javnog najma, je zamjena korisnika javno najamnih stanova, jer, nesporno će se kroz donošenje navedene Nacionalne stambene politike RH iskristalizirati sustav javnog najma kojeg će provoditi jedinice lokalne (regionalne) samouprave, pa tako i Grad Zagreb.

4.2. Diskriminatorne odredbe

Zakonom o suzbijanju diskriminacije[16] jednakost i jednake mogućnosti su definirane kao najviše vrednote ustavnog poretka RH. Diskriminacijom, u smislu navedenog Zakona, smatra se stavljanje u nepovoljniji položaj bilo koje osobe po osnovi (za ovu materiju, relevantno) imovnog stanja. Budući da se Zakon o suzbijanju diskriminacije primjenjuje na postupanje svih državnih tijela, tijela jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave, pa tako i na Grad Zagreb, donošenje Odluke o najmu kakva je predložena u Nacrtu prijedloga, imalo bi za posljedicu prijavu pučkoj pravobraniteljici u smislu povrede prava na jednako postupanje/jednake mogućnosti.

Diskriminatorna je i mogućnost prava vlasništva nekretnine pogodne za stanovanje izvan Grada Zagreba i Zagrebačke županije, pri čemu su upravo Zagrepčani diskriminirani. Ukoliko su njihovi roditelji nastanjeni, u Zagrebu ili Zagrebačkoj županiji i u vlasništvu imaju useljivu nekretninu, korisnik najma gradskog stana (ili članovi njegove obitelji/kućanstva) ne smije je naslijediti (kao što nisu smjeli najmoprimci ni u proteklih deset godina!), za razliku od najmoprimaca iz drugih županija. Mogućnost vlasništva nekretnine u, npr. Zadru ili Rijeci, daje mogućnost iznajmljivanja stana turistima, a koji se prihod oporezuje paušalno i nije vidljiv u prijavi poreza na dohodak, pa najmoprimac (ili članovi njegove obitelji) može ući u kategoriju osoba s nižim ili srednjim prihodima (kako je navedeno u Nacrtu prijedloga Odluke o najmu), dok realno, ima prilično visok prihod na koji nije platio ni porez, ni prirez Gradu Zagrebu.

Nedvojbeno je da su, odredbom o mogućnosti vlasništva nekretnine pogodne za stanovanje izvan Grada Zagreba i Zagrebačke županije, osobe koje bi stekle pravo na najam javnih stanova Grada Zagreba, a dolaze iz drugih gradova, u povlaštenoj poziciji u odnosu na Zagrepčane, koji u svojem gradu/županiji ne smiju imati nekretninu pogodnu za stanovanje. Ovome treba dodati i nemogućnost nasljeđivanja ili stjecanja nekretnina u Republici Hrvatskoj po bilo kakvoj osnovi u proteklih deset godina za postojeće najmoprimce i članove njihovih obitelji.

U ovom trenutku, dakle, ni jedan korisnik javnog najma, kao ni jedan član njegove obitelji nema u vlasništvu nekretninu koja predstavlja useljiv stan ili kuću. Znači, za dvije tisuće obitelji/samaca u javnom najmu gradskih stanova, ne postoji varijanta B.

 4.3. Povratno djelovanje akta

Izmjenom kriterija za produžetak ugovora o najmu stanova koji su u najam dani temeljem Odluke o najmu stanova (Službeni glasnik Grada Zagreba 22/09, 3/12, 15/12, 22/13 i 11/20), Odluke o najmu javno najamnih stanova (Službeni glasnik Grada Zagreba 7/09, 22/09 i 26/14), Zakona o lokalnoj i područnoj samoupravi ili na temelju nekog drugog propisa ili zakona, a za produžetak kojih se propisuje ispunjavanje uvjeta propisanih Nacrtom prijedloga Odluke o najmu stanova  (konkretno čl. 18. ili čl. 22.), velikom se broju najmoprimaca onemogućuje produžetak ugovora o najmu, te primjena pravila propisanih predloženom Odlukom o najmu stanova, protivno ustavnom načelu zabrane retroaktivnosti zakona i propisa (članak 90. stavak 4. Ustava RH), u odnosu na njih, ima povratno djelovanje jer se novo pravno pravilo (uvođenje imovinskog cenzusa kao preduvjet za ostvarenje prava na najam stana) primjenjuje na odnose nastale aktima (Zaključak o davanju stana u najam) i poslovima prije stupanja na snagu predložene Odluke, a koji su još uvijek pravno egzistentni, pa je primjena predložene Odluke u suprotnosti i sa sudskom praksom i doktrinom prava Europske unije (Konvencija EU; Protokol 1). Uvođenje i primjena pravila u slučaju donošenja nove Odluke o najmu prema predloženom Nacrtu, na postojeće ugovore o najmu, nije moguće, osim ako to nije u javnom interesu i ako taj interes nema pretežiti društveni značaj u odnosu na jamstvo pravne sigurnosti na koju je korisnik najma javno najamnog stana legitimno računao, te bi mu se u slučaju primjene predložene Odluke, kao adresatu, nametnuo prekomjeran teret.

Iz svega gore navedenog, predlaže se:

Prijedlog 1:

-          Ponovna izrada Nacrta prijedloga Odluke o najmu, uvažavajući zakonodavni i strateški okvir, temeljeno na provedenim studijama i analizama

-          Obrazloženje: zbog svih utvrđenih manjkavosti i neutemeljenosti na važećim zakonskim i strateškim dokumentima, potrebno je ponovo izraditi navedeni dokument, uz točno i precizno obrazloženje razloga i cilja koji se želi postići njegovim donošenjem, te poštovanje važeće legislative

Prijedlog 2:

-          Prije ponovnog donošenja Nacrta prijedloga Odluke o najmu, provesti postupak procjene učinka akta, s aspekta javnog i privatnog interesa, te aspekta načela razmjernosti kroz provođenje testa razmjernosti, a posebno s obzirom na negativni utjecaj koji odredbe predložene Odluke imaju na najmoprimce javno najamnih stanova

-          Obrazloženje: kroz provedbu postupka procjene učinka akta, razmotrit će se  prijedlozi mogućih normativnih ili drugih rješenja kojima se potiče pozitivno okruženje, jača vladavina prava i smanjuju troškovi provedbe Odluke o najmu, uz istodobno osiguranje zaštite ljudskih prava i temeljnih sloboda, osobnih i političkih sloboda i prava te gospodarskih, socijalnih i kulturnih prava

Prijedlog 3:

-          U sastav Radne skupine uključiti kompetentne stručnjake iz područja prava, ekonomije, sociologije, demografije, organizacija civilnog društva i predstavnika skupine na koju se akt odnosi (najmoprimci)

-          Obrazloženje: kroz uključenje relevantnih stručnjaka u Radnu skupinu, osigurat će se donošenje  rješenja od strane najkompetentnijih stručnjaka u području stambenih i društvenih politika čime će se, posljedično, osigurati optimalno rješenje za sve dionike i građane Grada Zagreba

Prijedlog 4:

-          Pri imenovanju Radne skupine, za svakog člana, osim imena članova, navesti titule članova radnih skupine te nazivi institucija i/ili organizacija kojima pripadaju

-          Obrazloženje: osiguranje transparentnosti i otvorenost u postupku donošenja odluka tijela javne uprave i općenito u njihovom radu, sprječavanje mogućeg sukoba interesa

Prijedlog 5:

-          Odgoditi donošenje Odluke o najmu do donošenja Nacionalnog plana stambene politike RH do 2030. i Akcijskog plana za provedbu Nacionalnog plana za razdoblje 2023. do 2024. 

-          Obrazloženje: kao krovni dokument na nacionalnoj razini, Nacionalni plan je srednjoročni akt strateškog planiranja za područje stanovanja, kojim će se strukturirati javne politike i definirati posebni ciljevi u području stanovanja s pripadajućim pokazateljima ishoda. S obzirom na to da je glavni cilj Nacionalnog plana građanima omogućiti pristupačno stanovanje koje istovremeno mora zadovoljiti utvrđene standarde kvalitete, a kroz isti je moguće težiti dodatnim ciljevima poput smanjenja iseljavanja, stambenog zbrinjavanja mladih, naseljavanja deficitarnim kadrom, povećanja radne mobilnosti, olakšavanja života starijim osobama, povećanja konkurentnosti domaćeg gospodarstva, izvrsnosti u arhitekturi, zelene i kružne stanogradnje, održive stanogradnje i drugo, sasvim sigurno će biti definirane i politike javnog najma, što je povratak na Model javnog najma, kakav imamo sada.

Donošenjem Odluke o najmu kako je predlaže Radna skupina, ukinut će se Model javnog najma i ostaviti isključivo stambeno zbrinjavanje socijalno ugroženih osoba/obitelji (po novom, i grupa (?)) sa svim negativnim posljedicama getoizacije i stigmatizacije i naselja i stanovnika tih i takvih naselja, čime se stambena politika Grada Zagreba unazađuje za 15 godina. Nadalje, veliki broj najmoprimaca javno najamnih stanova neće moći produljiti ugovor o najmu te će se stvoriti novi socijalni slučajevi, zatvoreni u međuprostoru između socijalnog najma (za koji imaju previše) i komercijalnog najma ili kupnje nekretnine (za koji nemaju dovoljno). Isto tako, ovim će se potezom narušiti socijalna kohezija u naseljima Podbrežje i Novi Jelkovec. A sve da bi se kroz godinu dana vratili uvjeti koji vrijede sada, jer Odluka koju predlaže Radna skupina nije održiva.

Prijedlog 6:

-          Uskladiti Nacrt prijedloga Odluke o najmu sa Strategijom upravljanja imovinom Grada Zagreba za razdoblje 2020.-2026.godine

-          Obrazloženje: kao krovni dokument, Strategija upravljanja imovinom Grada Zagreba za razdoblje 2020.-2026.godine, obvezujući je dokument u funkciji učinkovitijeg upravljanja imovinom u vlasništvu ili na raspolaganju Grada Zagreba, kojim su određeni srednjoročni ciljevi i smjernice upravljanja i raspolaganja imovinom.

Nacrt Prijedloga Odluke o najmu nije u skladu s važećom Strategijom upravljanja imovinom Grada Zagreba za razdoblje 2020.-2026. godine.

Prijedlog 7:

-          Zadržati Model javnog najma

-          Obrazloženje: Iako je evidentna namjera donositelja akta da ukine Model javnog najma (suprotno najavama u predizbornoj kampanji i kontinuiranoj dosadašnjoj komunikaciji vezano uz stambenu politiku Grada Zagreba), dokazano uspješan Model  treba razvijati i unaprjeđivati kako bi se omogućilo što većem broju građana stanovanje i život u javno najamnim stanovima.

Provedenim objedinjavanjem Odluke o najmu javno najamnih stanova i Odluke o najmu stanova, kojima su definirane različite kategorije korisnika (socijalno ugroženi najmoprimci i najmoprimci javno najamnih stanova sa slobodno ugovorenom najamninom) potpuno je ukinut Model javnog najma.

Kriteriji su u cijelosti su orijentirani građanima slabijeg imovinskog stanja, dok isti diskvalificiraju građane s nešto boljim prihodima i za apliciranje na buduće natječaje i za produljenje postojećih ugovora o najmu. Uvođenjem imovinskog cenzusa, zapravo se spušta granica za sve kategorije: zaštićeni najmoprimci prelaze u kategoriju socijalnog najma, a dosadašnji korisnici stanova iz socijalne kategorije prelaze u kategoriju priuštivih stanova, pri čemu najmoprimci s višim primanjima od prosječnih ne zadovoljavaju osnovni kriterij imovinskog cenzusa i gube pravo na najam javno najamnog stana.

Ovim zaokretom u stambenoj politici, sve što je prije predstavljalo prednost (viši stupanj obrazovanja, viši prihodi, rad u kulturi ili javnoj upravi, godine boravka u Zagrebu), sada predstavlja eliminacijski kriterij. 

Ova skupina najmoprimaca ostaje u procjepu između nemogućnosti realizacije kredita  zbog različitih životnih okolnosti koje ga čine kreditno ne/sposobnim (visina plaće, starost osobe, prosječna cijena stanova na tržištu, broj stanova na tržištu, postojeća kreditna opterećenost korisnika, briga o članovima obitelji, djeci ili nemoćnim roditeljima, zdravstveno stanje korisnika...).

Prijedlog 8:

-          Definirati tri modela najma gradskih stanova, prema ciljnim skupinama korisnika:

1.       Odluka o  najmu stanova za socijalno ugrožene

2.       Odluka o javno najamnim stanovima

3.       Odluka o najmu stanova za građane pod međunarodnom zaštitom

-          Obrazloženje: Odvajanjem različitih kategorija, omogućuje se propisivanje kriterija primjerenih za svaku pojedinu kategoriju korisnika, i to po načelu pravednosti, a ne po načelu dokidanja prava na stanovanje jednima, nauštrb drugih.  Ne postoji kategorija osoba/građana/skupina koja ima veće pravo na stan! Ostvarivanje prava jednoj skupini oduzimanjem egzistencije drugoj, ne vodi pravičnom društvu. Načelo socijalne pravičnosti propisano Člankom 5. Zakona o socijalnoj skrbi, glasi: „Osoba koja ostvaruje naknade i usluge iz sustava socijalne skrbi ne može njihovim korištenjem postići povoljniji materijalni položaj od osobe koja sredstva za život ostvaruje radom ili po osnovi prava koja proizlaze iz rada.“ 

Vodeći se načelom socijalne pravičnosti, građani s višim prihodima od koji se očekuje da pomažu socijalno ugroženijima, ne smiju se dovoditi u nepovoljan položaj zbog ostvarivanja prava osoba pod socijalnom skrbi. Stoga je zadatak ove gradske uprave iznaći rješenje za stambeno zbrinjavanje socijalno ugroženih skupina, ali ne ugrožavajući životni standard, egzistenciju i stabilnost ostalih građana, već koristeći financijsku moć tih građana za uspostavu održivog i odgovarajućeg modela za sve građane Grada Zagreba.

Prijedlog 9:

-          Uvesti u popis Pojavnih oblika imovine (PORTFELJI razrada) Priloga 2a Strategije upravljanja imovinom Grada Zagreba za razdoblje 2020.-2026. godine, pojam pod točkom 1. Stambeni objekti, kategoriju „priuštivi stanovi“

-          Obrazloženje: pojam „priuštivi stanovi“ gradska uprava koristi u komuniciranju upravljanja stanovima za najam, a Radna ga skupina koristi u Nacrtu prijedloga Odluke o najmu, no u službenim aktima Grada Zagreba, pojam „priuštivi stanovi“ nije definiran. Isto tako, navedeni se stanovi ne nalaze u popisu Pojavnih oblika imovine (PORTFELJI razrada) Priloga 2a Strategije upravljanja imovinom Grada Zagreba za razdoblje 2020.-2026.godine pa je potrebno u navedeni popis uvrstiti „priuštive stanove“ kao pojavni oblik imovine. Za razliku od „priuštivih stanova“, stanovi za javni najam uvedeni su pod kategoriju 1. Stambeni objekti; 1.1. Stanovi za javni najam. Budući da je Odluka o najmu podredni dokument Strategiji, potrebno ga je uskladiti s krovnim dokumentom, dakle sa Strategijom upravljanja imovinom.

 

 

Nacrt prijedloga Zaključka o visini najamnine za stanove kojima upravlja Grad Zagreb

Predloženim Nacrtom prijedloga Zaključka o visini najamnine za stanove kojima upravlja Grad Zagreb uvode se, kao temelj za izračun visine najamnine, prihodovni razredi, pri čemu se najamnina obračunava prema prihodu kućanstva (samačka ili višečlana).

Koristeći svoju značajnu pregovaračku snagu u odnosu na najmoprimce stanova kojima upravlja Grad Zagreb, a suprotno načelima savjesnosti i poštenja, načelu ravnopravnosti ugovornih strana, načelu jednake vrijednosti i dobroj poslovnoj praksi, Grad Zagreb donošenjem Nacrta prijedloga Odluke o najmu i Nacrta prijedloga Zaključka o visini najamnine, pokušava nametnuti korisnicima javno najamnih stanova nerealni i neutemeljeni trošak najamnine, kako bi im stvorio neodrživu financijsku situaciju i naveo ih na napuštanje stanova za koje su ostvarili/stekli pravo najma kroz javni natječaj.

Neupitno je da gradska uprava može (i prema biračima koji su joj dali mandat za upravljanje Gradom: mora!) modelirati, upravljati i mijenjati politike iz različitih područja, no komunicirane politike koje su bile temelj davanja povjerenja građana za njihovu provedbu gradskoj upravi, ne smiju ili se, u odgovornom i demokratskom društvu, ne bi smjele mijenjati bez prethodno obrazložene promjene politike, osobito politike koja se tiče egzistencije cca 6.000 obitelji.

Gradska uprava ima široku slobodu procjene modela provođenja vlastite politike, no ta je sloboda javne uprave ograničena ustavnim zahtjevima koji proizlaze iz vladavine prava i pravne sigurnosti (članak 1. Protokola 1, Konvencije EU).

Načela za procjenu usluga stanovanja, jedno su od pitanja definiranih u Delegiranoj uredbi Komisije (EU) 2020/2147  o popisu pitanja kojima se osigurava pouzdanost, iscrpnost i usporedivost podataka o bruto nacionalnom dohotku po tržišnim cijenama (u daljnjem tekstu: BND).

U cilju pouzdanosti, iscrpnosti usporedivosti podataka o BND-u, agregati BND-a i njihovi sastavni dijelovi trebaju bi biti usporedivi u svim državama članicama EU i usklađeni s relevantnim definicijama i računovodstvenim pravilima Europskog sustava računa 2010. („ESA 2010.”) , zbog čega su definirana načela za procjenu usluga stanovanja.

Navedeno je propisano odredbama PROVEDBENE UREDBE KOMISIJE (EU) 2021/1949 оd 10. studenoga 2021. o načelima za procjenu usluga stanovanja za potrebe Uredbe (EU) 2019/516 Europskog parlamenta i Vijeća o usklađivanju bruto nacionalnog dohotka po tržišnim cijenama (Uredba o BND-u) i stavljanju izvan snage Odluke Komisije 95/309/EZ, Euratom i Uredbe Komisije (EZ) br. 1722/2005.

Člankom 5. navedene Uredbe, u području usluga stanovanja za države članice EU,  propisana je primjena detaljnih načela iz Priloga za procjenu proizvodnje, intermedijarne potrošnje i transakcija s inozemstvom, a u PRILOGU:  Načela koja države članice moraju primijeniti za procjenu proizvodnje, intermedijarne potrošnje i transakcija s inozemstvom u području usluga stanovanja, određene su temeljne metode, stratifikacija stambenog fonda, izvori za procjenu bazne godine i metode ekstrapolacije te su propisana načela za postupanje.

U poglavlju 1.2. Stratifikacija stambenog fonda, točkom 1.2.1. Čimbenici koji utječu na razinu najamnine, detaljno su opisane su varijable kojima se određuju razine najamnine.

Između ostalog, razinu najamnine određuju karakteristike stambenog objekta i zgrade (površina i broj soba, prostorije stana, oprema zgrade, arhitektura…) te karakteristike okoline (lokacija stambenog objekta- grad, udaljena lokacija, prijevoz, trgovine, škola, ugled i sigurnost okruga), i dr.

U Točki  1.2.1. Čimbenici koji utječu na razinu najamnine izrijekom je navedeno da je visina najamnine razmjerna veličini stambenog objekta.

Sukladno navedenom, Nacrt prijedloga Zaključka o visini najamnine za stanove kojima upravlja Grad Zagreb nije u skladu s PROVEDBENOM UREDBOM KOMISIJE (EU) 2021/1949 оd 10. studenoga 2021. o načelima za procjenu usluga stanovanja za potrebe Uredbe (EU) 2019/516 Europskog parlamenta i Vijeća o usklađivanju bruto nacionalnog dohotka po tržišnim cijenama (Uredba o BND-u) i stavljanju izvan snage Odluke Komisije 95/309/EZ, Euratom i Uredbe Komisije (EZ) br. 1722/2005.

PRIJEDLOG 1:

-          Povući iz procesa javnog savjetovanja i donošenja predstavljeni Nacrt prijedloga Zaključka o visini najamnine za stanove kojima upravlja Grad Zagreb i donijeti novi, koji će biti sukladan važećoj europskoj i hrvatskoj zakonskoj regulativi.

Obrazloženje: predloženi Nacrt prijedloga Zaključka o visini najamnine za stanove kojima upravlja Grad u suprotnosti je s europskim pravom, odnosno Provedbenom Uredbom EU 2021/1949, a posebno u dijelu: Točka 1.2. Stratifikacija stambenog fonda; 1.2.1. Čimbenici koji utječu na razinu najamnine navedene Uredbe,  visina najamnine razmjerna je veličini stambenog objekta (prema površini i sobnosti).

PRIJEDLOG 2:

-          Imenovati novu Radnu skupinu za pripremu ovog akta, budući da je Radna skupina u ovom sastavu pokazala evidentnu površnost i neupućenost u materiju

Obrazloženje: Stavljanjem u javnu raspravu Nacrta prijedloga Zaključka o visini najamnine za stanove kojima upravlja Grad Zagreb, nakon 18 mjeseci rada na ovoj temi, članovi Radne skupine nedvojbeno su naštetili ugledu Tijela koji predlaže ovaj Nacrt. Ne provjeriti mjerodavno  hrvatsko i europsko zakonodavstvo prije stavljanja u javnu raspravu ovakvog akta, upućuje na krajnji nemar, nekompetentnost i podcjenjivanje hrvatske (zagrebačke) javnosti.

PRIJEDLOG 3:

-          U Radnu skupinu koja će se imenovati za izradu novog Nacrta prijedloga Zaključka o visini najamnine za stanove kojima upravlja Grad Zagreb, uključiti predstavnika skupine na koju se akt odnosi, odnosno predstavnika najmoprimaca javno najamnih stanova

Obrazloženje: U cilju transparentnosti i otvorenosti u postupku donošenja odluka tijela javne uprave općenito njihovom radu, osim stručnjaka iz područja stanovanja, pravnika, ekonomista i sociologa, svakako bi trebao biti i predstavnik skupine na koju se akt odnosi, i koja će sudjelovati u njegovom provođenju. Takav multidisciplinarni pristup svakako bi doprinio otvorenom dijalogu, povjerenju, suradnji i partnerstvu građanstva i tijela državne/lokalne uprave.

PRIJEDLOG 4:

-          U javnom prostoru, gradska uprava treba prestati širiti govor mržnje[17] i stvaranja neprijateljskog, ponižavajućeg okruženja, odnosno prikazivanja najmoprimaca javno najamnih stanova kao privilegirane skupine i društvene parazite.

Obrazloženje: Sukladno čl. 160. Statuta Grada Zagreba[18] u skladu sa zakonom, Statutom Grada Zagreba i drugim propisima, gradonačelnik donosi pojedinačne akte i opće akte za provedbu gradskih odluka, ukoliko je za donošenje istih ovlašten. Navedenim je člankom Statuta, kao i važećom Odlukom o najmu javno najamnih stanova, gradonačelnik ovlašten donijeti Zaključak o visini najamnine kojim se regulira visina najma u javno najamnim stanovima. Poznato je da je prilikom preuzimanja upravljanja Gradom od strane g. Tomaševića, provedena revizija svih ugovora o najmu javno najamnih stanova, pa je u dvije godine od preuzimanja upravljanja Gradom, Gradonačelnik i gradska uprava kojoj je na čelu, mogao pokrenuti donošenje novog Zaključka i povišenje najamnine za javno najamne stanove, ukoliko je smatrao da je to potrebno i opravdano. Prema tome, odgovornost za sadašnji iznos najamnine koji plaćaju najmoprimci javno najamnih stanova je isključivo na gradskoj upravi, dok međutim, ta ista gradska uprava, u javnoj komunikaciji s vrlo negativnom konotacijom, prikazuje  najmoprimce javno najamnih stanova kao društvene parazite, osobe koje, na uštrb socijalno ugroženih skupina, koriste stanove po povlaštenoj najamnini (izjava gradonačelnika Tomaševića[19]). Izjava Gradonačelnika kako se „konačno, uvodi red u  preko 6.000 najamnih stanova koje Grad Zagreb ima u vlasništvu“ potpuno je neprimjerena.

Potrebno je naglasiti da su uvjeti ostvarenja prava na najam gradskog stana transparentno navedeni i objavljeni i u aktima Grada Zagreba i u javnim pozivima za najam gradskih stanova sa slobodno ugovorenom najamninom, a privremene i konačne liste reda prvenstva za odabir javno najamnih stanova sadrže detaljno prikazano bodovanje. Radi se, dakle, o zakonitom i transparentnom postupku i procesu.

Budući da nova orijentacija gradske uprave u upravljanju stambenim fondom Grada Zagreba na isključivo socijalno ugrožene skupine građana predstavlja zaokret i suprotnost stambenoj politici najavljivanoj u predizbornoj kampanji i, u protekle dvije godine, u javno komuniciranoj   politici (izgradnja novih stanova za potrebe javnog najma, povećanje dostupnosti javno najamnih stanova svim građanima, 288 novih stanova u Podbrežju za javni najam), osim čega predstavlja i latentno ukidanje Modela javnog najma (kako se pokušava provesti donošenjem Odluke o najmu i Zaključka o visini najamnine), nije definirana kao mjera provođenja socijalne politike i u suprotnosti je sa svim donesenim stambenim politikama Grada Zagreba, kao i sa Strategijom upravljanja imovinom Grada Zagreba za razdoblje 2020.-2026., ne može se govoriti o iznimci od diskriminacije, dozvoljenoj zbog provođenja mjera socijalne politike, budući da ovakve mjere nisu službeno donesene i definirane.

Pri tome, načelo socijalne pravičnosti (čl.5) Zakona o socijalnoj skrbi[20] jasno navodi da „osoba koja ostvaruje naknade i usluge iz sustava socijalne skrbi ne može njihovim korištenjem postići povoljniji materijalni položaj od osobe koja sredstva za život ostvaruje radom ili po osnovi prava koja proizlaze iz rada“.

PRIJEDLOG 5:

-          Iznos najamnine odrediti sukladno europskim i hrvatskim propisima i pozitivnoj praksi, ne ugrožavajući egzistenciju tisuća zagrebačkih obitelji i pojačavajući negativne efekte gospodarske krize, inflacije i uvjetima života.

Obrazloženje: Partnerski odnos gradske uprave i građana Grada Zagreba, u ovom slučaju, korisnika javno najamnih stanova, temelj je za izgradnju i poboljšanje uvjeta stanovanja svih društvenih i socijalnih skupina građana i predstavlja polaznu točku za dijalog i unaprjeđenje cjelokupnog sustava javnog najma.

Činjenica da gradska uprava jednostrano donosi akte (u ovom slučaju Nacrt prijedloga Zaključka o najmu), bez uključivanja adresata, provedenih analiza i suprotno javno prezentiranim i važećim stambenim politikama potvrđuje zlouporabu pregovaračke pozicije od strane gradske uprave. Izravna posljedica ovakve odluke je nametanje nepravedne visine najma na štetu najmoprimaca, korisnika javno najamnih stanova, dok je neizravna posljedica ograničavanje ili potpuno onemogućavanje ostvarenja prava na javni najam stanova određenim skupinama građana Grada Zagreba.

 

 

PRIMJEDBE I PRIJEDLOZI 2:

Nacrt prijedloga Odluke o najmu

Načelna primjedba i prijedlozi (1):

Vrijeme za javnu raspravu je neprikladno. Javna rasprava otvorena je u jeku sezone godišnjih odmora, što upućuje na netransparentnost i želju Grada da građani u raspravi sudjeluju u što manjem broju. Javna rasprava, posebice ona od izuzetne važnosti za egzistenciju mnogih građana, trebala bi se planirati u vrijeme koje je najpovoljnije da se postigne željeni rezultat – kvalitetan dijalog građana s gradskom vlasti (to je uglavnom bilo koje vrijeme u godini izuzev perioda od sredine srpnja do sredine kolovoza i vrijeme oko božićnih blagdana).

Načelna primjedba i prijedlozi s obrazloženjem (2):

Informacija o sastavu radne skupine dana je samo imenom i prezimenom članova, što ju čini nedostatnom. U cilju postizanja transparentnosti potrebno je navesti funkcije članova i njihove kompetencije na temelju kojih su odabrani da budu članovi  radne skupine. Članovi radne skupine trebali bi svojim kompetencijama pokrivati različita pitanja vezana uz ovu problematiku (npr. sociolog, ekonomist, pravnik – stručnjak u području socijalnog prava,...) te svakako predstavnik najmoprimaca javno najamnih stanova.

Načelna primjedba i prijedlozi s obrazloženjem (3):

U rubrici „Obrazloženje razloga i ciljeva koji se žele postići donošenjem akta“ niti je navedeno obrazloženje, niti su navedeni ciljevi koji se žele postići donošenjem akta. Potrebno je navesti ono što se traži u rubrici, jer građani imaju pravo znati i razumjeti što stoji iza nacrta ovoga prijedloga.

Formulacija: „S ciljem poboljšanja transparentnosti i učinkovitosti upravljanja imovinom Grada Zagreba“ je isprazna; nije pojašnjeno na koji način se nacrtom prijedloga ovoga dokumenta planira postići transparentnost i učinkovitost. Nejasno je kako na poboljšanje tansparentnosti i učinkovitosti utječe dijametralno suprotna promjena kriterija, zbog kojih oni koji su do sada trebali osigurati prihode da mogu produljiti ugovor ili konkurirati na natječaju za najam javno najamnog stana, ostaju bez mogućnosti produljenja ugovora ili mogućnosti natjecanja. Ono što je transparentno u nacrtu prijedloga jest da se radi o donošenju diskriminatornih kriterija, stvarajući privid socijalne osjetljivosti.

S obzirom da se cijeli nacrt prijedloga Odluke vrti oko predstavljanja ideje novog modela za socijalno najugroženije, predlažem da ovaj nacrt povučete te da izradite novi koji se vodi Načelom socijalnih inovacija, Članak 15., Zakona o socijalnoj skrbi:

„Socijalne inovacije podrazumijevaju usluge, modele ili proizvode kojima se istodobno podmiruju socijalne potrebe učinkovitije od drugih te stvaraju novi društveni odnosi i suradnja, što se odnosi na razvoj inovativnih rješenja, novih organizacijskih oblika ili novih oblika suradnje i financiranja, a radi rješavanja socijalnih problema.“ Predlažem da se pojasni:

1. Predlažem da se odgovori na pitanje zašto priuštivi stanovi ne bi ostali priuštivi i za druge građane koji nemaju riješeno stambeno pitanje, a kako je propisano sadašnjom Odlukom o najmu javno najamnih stanova?

2. Predlažem da se navedu provedene analize i rezultati istih koji ukazuju da građani s prosječnim primanjima mogu riješiti pitanje svog stanovanja na ekonomski izvediv i prihvatljiv način, odnosno, priuštiv način.

3. Predlažem da se navedu zaključci proizašli iz provedenih analiza, a koji predviđaju način stambenog zbrinjavanja onih najmoprimaca javno najamnih stanova koji će morati iseliti iz stanova promjenom postojećih kriterija te način stambenog zbrinjavanja onih najmoprimaca koji se više neće moći prijaviti na natječaj za najam javno najamnog stana. Odnosno, da se navedu priuštive alternative (priuštiva alternativa je ona koja građanima omogućava zadržavanje postojećeg životnog standarda nakon što plati troškove stanovanja, odnosno ona koja ne odnosi više od 25% primanja, u svom najskupljem obliku).

4. Predlažem da se pojasni koje mjere Grad planira poduzeti, a kako bi zaštitilo najmoprimce stanova u tržišnom najmu od previsokih davanja, uskraćivanja njihovih prava, osiguravanja stabilnosti i sigurnosti najmoprimaca kojima se ovom Odlukom uskraćuje mogućnost najma javno najamnih stanova.

Načelna primjedba i prijedlozi s obrazloženjem (4):

Nacrt prijedloga Odluke o najmu stanova povezuje u jednu odluku javni najam (Odluka o najmu javno najamnih stanova) sa socijalnim najmom (Odluka o najmu stanova) i zbrinjavanjem građana pod međunarodnom zaštitom. Prijedlog nacrta sastavljen je na štetu sadašnjih i budućih najmoprimaca u javnom najmu (prema Modelu javnog najma).

Predloženim objedinjavanjem dvaju dokumenata koji se odnose na dvije različite kategorije (socijalno ugoroženi najmoprimici i  najmoprimci javno najamnih stanova sa slobodno ugovorenom najamninom) te dodavanjem treće kategorije korisnika (osobe pod međunarodnom zaštitom), Model javnog najma zapravo se ukida, jer nacrt prijedloga predlaže kriterije kojim se onemogućuje ostanak u najmu velikom broju sadašnjih najmoprimaca te se onemogućuje natjecanje velikom broju budućih korisnika stanova u vlasništvu Grada Zagreba, namijenjenih javnom najmu.  Drugim riječima, kriteriji su postavljeni tako da ih određena skupina korisnika može zadovoljiti, dok druga skupina ne može niti pristupiti natječaju.

U nacrtu prijedloga kriteriji za javni najam se gube ili se pokušavaju prilagoditi korisnicima socijalnog najma i osobama pod međunarodnom zaštitom, pri čemu se zapravo dokida Model javnog najma kao takav, odnosno, on postaje socijalni najam. Iz toga  proizlazi da se ne radi o povezivanju dosadašnjih dviju odluka u jednu, već se radi o poništavanju jedne (Odluke o javnom najmu-prema Modelu javnoga najma), odnosno, da se zapravo donosi samo jedna (odluka o najmu stanova za socijalno ugrožene). U ovom obrascu nije obrazloženo na temelju kojih analiza se donose ova odluka, odnosno, iz provedene analize dvije odluke proizlazi da ova dva dosadašnja modela ne funkcioniraju dobro te da ih treba mijenjati na predloženi način.

Zbog izmjene kriterija, tj. prilagodbe kriterija korisnicima socijalnog najma i osobama pod međunarodnom zaštitom, usvajanjem predloženih kriterija onemogućilo bi se mnogim građanima da riješe svoje stambeno pitanje na priuštiv i zakonski reguliran način prema Modelu javnog najma.

Predloženi kriteriji za javni najam u potpunoj su suprotnosti sa sadašnjim kriterijima – sada najmoprimci javno najamnih stanova trebaju dokazati svoju platnu sposobnost, dok bi ih, prema novom prijedlogu, ta platna sposobnost izbacila iz natjecanja.

Pri tome se korisnici s višom srednjom, prosječnom, i plaćom nešto iznad prosjeka tretiraju kao platno sposobni za tržišni najam ili kupnju stana, potpuno zanemarujući činjenicu da prosječna cijena najamnine na slobodnom tržištu iznosi polovicu prosječne plaće u Gradu Zagrebu.

Također, od takvih korisnika se očekuje i da su sposobni kupiti nekretninu, u potpunosti zanemarujući sve životne okolnosti korisnika, koje ga čine kreditno ne/sposobnim (visina plaće, starost osobe, prosječna cijena stanova na tržištu, broj stanova na tržištu, postojeća kreditna opterećenost korisnika, brine li se korisnik o djeci ili nemoćnim roditeljima, zdravstveno stanje korisnika...).

Dakle, od građana s primanjima višim od 70% prosječne plaće Grada Zagreba (za višečlanstva kućanstva) i od građana s nešto višom plaćom od prosječne (za samce), očekuje se da svoje stambeno pitanje riješe isključivo vlastitim snagama (istovremeno financirajući stanovanje socijalno ugroženih i onih pod međunarodnom zaštitim kroz porez i prirez), na neuređenom tržištu stanova za najam i stanova za prodaju, tj. na tržištima na kojima prosječne cijene stanova nisu u skladu s platežnom moći građanina Grada Zagreba s prosječnim primanjima u Gradu Zagrebu.

Povrh navedenog predlažem da se sadašnje dvije odluke (Odluka o najmu te Odluka o javnom najmu) ne povezuju u jednu Odluku, odnosno, predlažem da postoje tri različite odluke, koje će propisivati kriterije za tri različita modela najma gradskih stanova, i to za tri kategorije korisnika:

1. Odluka o socijalnom najmu 

2. Odluka o javnom najmu

3. Odluka o najmu stanova za građane pod međunarodnom zaštitom.

Jedino na taj način kriteriji za sve korisnike mogu biti propisani po načelu pravednosti, a ne po načelu dokidanja prava na stanovanje jednima, nauštrb drugih.

Jedino na taj način ispoštovalo bi se Načelo socijalne pravičnosti propisano Člankom 5. Zakona o socijalnoj skrbi, a koje glasi: „Osoba koja ostvaruje naknade i usluge iz sustava socijalne skrbi ne može njihovim korištenjem postići povoljniji materijalni položaj od osobe koja sredstva za život ostvaruje radom ili po osnovi prava koja proizlaze iz rada.“

Vodeći se načelom socijalne pravičnosti, građani s višim prihodima od koji se očekuje da pomažu socijalno ugroženijima, ne bi se trebali dovoditi u nepovoljan položaj, već bi se u osmišljavanju kvalitetnog modela upravljanja javno najamnim stanovima u vlasništvu Grada Zagreba, a u svrhu pomoći socijalno najugroženijima trebalo voditi Načelom socijalnih inovacija, Članak 15., Zakona o socijalnoj skrbi:

„Socijalne inovacije podrazumijevaju usluge, modele ili proizvode kojima se istodobno podmiruju socijalne potrebe učinkovitije od drugih te stvaraju novi društveni odnosi i suradnja, što se odnosi na razvoj inovativnih rješenja, novih organizacijskih oblika ili novih oblika suradnje i financiranja, a radi rješavanja socijalnih problema.“ Dakle, trebalo bi osmisliti model koji pomaže socijalno najugroženijima, pritom ne ugrožavajući životni standard, egzistenciju i stabilnost ostalih građana, već koristeći financijsku moć tih građana za uspostavu održivog i odgovarajućeg modela za sve građane Grada Zagreba.

Građani koji nemaju na adekvatan način riješeno stambeno pitanje, ne bi trebali biti onemogućeni natjecati se za javni najam jer dostižu prosječna primanja Grada Zagreba iz razloga što prosječna primanja nisu u skladu s prosječnim cijenama stanova na tržištu (bilo za najam, bilo za prodaju). Također, ograničavanje prema prihodovnom cenzusu ne bi se trebalo uvoditi, jer sama plaća ne daje pravu i potpunu sliku nečijeg bogatstva tj. mogućnosti. Plaćom se ne dokazuje bogatstvo, već se prvenstveno dokazuje koliko neki građanin doprinosi državnom i gradskom proračunu, koliko finacira zdravstveni sustav te koliko pomaže socijalno ugroženim sugrađanima. Za izračun bogatstva treba se koristiti zbroj sve imovine osobe, materijalne i nematerijalne. Bogatstvo je imovina, a ne plaća. U suprotnom, gledajući isključivo plaću, mnogi će i dalje primati socijalnu pomoć i voziti BMW, bez obaveze rada, dok se oni koji primaju plaću voze gradskim prijevozom (po najvišoj cijeni!!) i odrađuju prekovremene sate kojima premašuju dozvoljeni limit za najam priuštivog stana. Pri tome takav zaposleni najmoprimac je možda u neprilici (npr. otplaćuje kredit bivše supruge, osoba je s invaliditetom ili se brine za takvu osobu u svojem kućanstvu, ima stare roditelje koji ne mogu dobiti priuštivi smještaj u domovima za starije jer nema dovoljno kapaciteta, pa su liste čekanja preduge) te nije u prilici živjeti s ispodprosječnom plaćom, jer mu je većina plaće opterećena dugovanjima, zbog kojih ne može stjecati bogatstvo u vidu bilo kakve imovine. S druge strane, i da ne postoji takvo financijsko opterećenje na plaću, postoje druge vrste, nazovimo ih „pozitivnog“ opterećenja, u obliku ulaganja u budućnost i osobni razvoj, kao što je npr. dodatno školovanje, edukacije i sl., a kojima građanin ne samo pomaže sebi, već, povećanjem svoje plaće, kroz porez i prirez opet daje više zajednici. Također, ulaganjem u osobni razvoj doprinosi zajednici i na nematerijalan način. Osobe koje zarađuju više, nisu osobe koje treba stigmatizirati, već su one stupovi na kojem društvo gradi svoju zdravu ekonomiju. Trganjem takvih stupova, ne samo da oni tonu, tone cijela zajednica. Jer, stupovi su pouzdani samo onoliko koliko je čvrst njihov temelj. A krov nad glavom je egzistencijalni temelj koji omogućuje osobi da bude zaposlena, da bolje radi, da više zarađuje, a time i više pridonosi društvu. I to društvo ga ne bi trebalo odbacivati zato što može imati više, već bi ga trebalo podupirati da ima još više, jer samo tako svi mogu imati više.

Stoga predložene kriterije kojim se isključuju natjecatelji/najmoprimci na temelju primanja treba odbaciti, a sadašnji kriterij treba ostati neizmjenjen (natjecatelji/najmoprimci ne mogu u vlasništvu imati nekretninu na cijelom području koje nastanjuju oni koji se mogu natjecati), a ne samo na području Grada Zagreba i Zagrebačke županije kako je u prijedlogu nacrta navedeno. S time da bi Grad trebao vršiti bolju kontrolu nad najmoprimcima po pitanju stjecanja i prodaje nekretnina tijekom svih godina korištenja javnonajamnog stana bilo po cijenama za socijalno ugrožene, bilo sa slobodno ugovorenom najamninom.

Prihodovni cenzus treba se koristiti u korist građana Grada Zagreba (kod socijalno najugroženijih građana), a ne na štetu građana Grada Zagreba koji rade i privređuju (onih koji uplaćuju najviše prireza iz kojeg se i pomaže socijalno najugroženijima).

Natječaji koji bi se raspisivali prema iznad predloženim odvojenim odlukama (posebna odluka za socijalni, posebna za javni najam i posebna za zbrinjavanje osoba pod međunarodnom zaštitom), trebali bi ukazivati na određenu kvotu raspoloživih stanova za svaku kategoriju. Na taj način Grad bi omogućio priuštivo stanovanje - koje financiraju svi građani koji plaćaju prirez, a najviše oni koji ga plaćaju više – svim građanima koji nisu u mogućnosti riješiti svoje stambeno pitanje na financijski održiv i stabilan način. Odnosno, na taj način gradskom imovinom upravljalo bi se na  način da se svim građanima koji uplaćuju prirez omogući povrat uloženoga, uvažujući svačije pravo na stanovanje. Takav princip stvorio bi kolanje novčanih sredstava u fondu za upravljanje gradskim nekretninama, odnosno, stvorio bi se samoodrživ sustav javnog i socijalnog stanovanja te sustav zbrinjavanja osoba pod međunarodnom zaštitom, a ne sustav koji konstantno crpi sredstva na račun građana koji rade i zarađuju, a zauzvrat ne dobivaju ništa.

Načelna primjedba i prijedlozi s obrazloženjem (5):

Ukoliko dođe do usvajanja prijedloga iz ovoga nacrta stvorit će se još veća potražnja za stanovima za dugoročni najam, i to na tržištu na kojem već konkurira kratkoročni najam i na kojem su cijene najma u visini rata kredita, koje mnogim građanima ne mogu biti odobrene.

Time se prisiljava građane da ulažu većinu svojih financijskih sredstava za stambeno zbrinjavanje, odnosno, slabi njihova financijska moć na ostalim tržištima tj. stvara se „nepriznati“ sloj socijalno ugroženih građana koji nemaju financijsku moć sudjelovati u razvoju ekonomije grada.

Time nastaju velika socijalna raslojavanja, pri čemu oni „u sredini“ najviše trpe, jer s jedne strane financiraju socijalno najugroženije, dok su s druge žive pod financijskim pritiskom onih najbogatijih koji im uvjetuju cijene onih roba/usluga koje su primarna egzistencijalna potreba (stanovanje).

Ista situacija dogodit će se na tržištu nekretnina za prodaju, čije cijene nisu prilagođene građanima Grada Zagreba koji žive od primanja vidljivih na platnoj listi, već isključivo osobama koje žive od naplate najamnine, turističke rente i osobama iz zemalja EU s višim standardom (tj. koje žive u mjestima s višim prosječnim plaćama).

Načelna primjedba i prijedlozi s obrazloženjem (6):

Nacrt prijedloga Odluke treba biti pažljivo sastavljen na temelju detaljne analize i provedenog istraživanja o problematici stanovanja u Gradu Zagrebu. Prijedlozi bi trebali biti doneseni u skladu sa stvarnim potrebama građana Grada Zagreba, a u cilju rješavanja problema stambenog zbrinjavanja, a ne stvaranja problema. Predlažem da se nacrt prijedloga Odluke povuče radi temeljitog preispitivanja razloga i ciljeva koji stoje iza ovoga nacrta prijedloga te da se pomno prouče postojeći akti i provedene studije, i da se predloži novi nacrt sa kvalitetnijim rješenjima, onakvim rješenjima koja će služiti građanima Grada Zagreba u rješavanju ovako važnog egzistencijalnog pitanja kao što je stanovanje.

Za primjer navodim samo neke:

1. Za razumijevanje Modela javnog najma, kako je primijenjen u Gradu Zagrebu te njegove kvalitete i doprinos u integraciji stanovnika predlažem pažljivo iščitavanje znanstvenoga rada „Kvaliteta stanovanja u programu javnog najamnog stanovanja: primjer Novog Jelkovca“, koji su napisali profesori Gojko Bežovan i Josip Pandžić sa Pravnog fakulteta Sveučilišta u Zagrebu.

2. Zanimljiva je i knjiga Ive Marčetić: „Stambene politike u službi prostornih i društvenih (ne)jednakosti“, koja, između ostaloga govori o priuštivosti stambenog prostora u Gradu Zagrebu. U poglavlju u kojem obrađuje ovu tematiku iznosi podatke o cijenama najma na slobodnom tržištu te propituje tko si može priuštiti stanovanje s takvim cijenama u usporedbi s prosječnom plaćom u Gradu Zagrebu. Posebnu ju zabrinjava porast broja mladih ljudi koji ostaju u roditeljskom domu do godina u kojim su već trebali zasnovati vlastitu obitelj, zaključujući:“ Ovaj porast (mladih koji predugo ostaju u roditeljskom domu) možda možemo pripisati upravo porastu cijena najma na tržištu i sve veće prekarnosti najmoprimaca s obzirom na porast turističkih noćenja u Zagrebu i u gradovima na obali, ali i činjenici da liberalizirano tržište rada onemogućuje ovoj skupini pristup stambenim kreditima i javnim programima koji se baziraju na ovom tipu zaduživanja.“ (str. 168). Na istoj stranici te knjige, Iva Marčetić ustvrđuje:“

Uslijed prikazanog zanemarivanja regulacije tržišta najma, duboke nesigurnosti takvog stambenog statusa i činjenice da se radi o stambenom statusu je jedina alternativa vlasništvu nad stambenim,  a da je ipak detektiran porast tog oblika rješavanja stambenog pitanja, može se zaključiti da je to sfera u koju bi se trebalo intenzivno intervenirati regulacijom i politikama koje idu u smjeru povećanja sigurnosti stanovanja u najmu.“ Tvrdnja je na mjestu, definitivno bi trebalo donositi odluke u smjeru povećanja sigurnosti stanovanja u najmu, i to za sve građane koji nemaju u vlasništvu nekretninu.

3. Ne treba zanemariti niti „Policy rješenja na temelju provedenog istraživanja o strukturi stambenih statusa i stambenim potrebama za različite društvene skupine u gradu Zagrebu“ (Pravo na grad, 2022.) za koje je provedeno anketno istraživanje o stambenim statusima, strukturi vlasništva i stambenim potrebama za različite društvene skupine. Provedeno istraživanje prikazuje „do koje je mjere pri oblikovanju održivih stambenih politika potrebno granulirati stambene situacije i stambene potrebe stanovništva.“S obzirom na sav trud uložen u istraživanje i pisanje, a i financiranje ovakvih studija, šteta bi ih bilo ne iskoristiti.

4. Nacrt prijedloga Odluke o najmu trebalo bi uskladiti sa Strategijom upravljanja imovinom Grada Zagreba za razdoblje 2020.-2026.godine.

5. Nacrt prijedloga Odluke o najmu trebalo bi uskladiti i s Nacionalnim planom stambene politike RH do 2030. i Akcijskim planom za provedbu Nacionalnog plana za razdoblje 2023. do 2024. te bi u tom smislu trebalo pričekati da se prvo usvoje navedeni dokumenti.

6. Nacrt prijedloga Odluke o najmu trebalo bi uskladiti s vrijednostima koje promiče Ustav Republike Hrvatske, a koji definira Republiku Hrvatsku kao „jedinstvenu i nedjeljivu demokratsku i socijalnu državu u kojoj se jamče i osiguravaju ravnopravnost, slobode i prava čovjeka i državljanina, te promiče njihov gospodarski i  kulturni napredak i socijalno blagostanje.“ Jer, kao što je u načelnim primjedbama već ustvrđeno, a bit će i u narednim prijedbama za pojedine članke

– prijedlozi iz ovoga nacrta obeshrabruju građane da postignu bolji životni standard, jer se povećanjem primanja povećava i rizik od gubitka krova nad glavom.

7. Nacrt prijedloga Odluke o najmu trebalo bi uskladiti sa Zakonom o socijalnoj skrbi, s posebnim naglaskom na:

Načelo socijalne pravičnosti (članak 5): „Osoba koja ostvaruje naknade i usluge iz sustava socijalne skrbi ne može njihovim korištenjem postići povoljniji materijalni položaj od osobe koja sredstva za život ostvaruje radom ili po osnovi prava koja proizlaze iz rada.“

I s naglaskom na Načelo socijalnih inovacija, (članak 15.) : „Socijalne inovacije podrazumijevaju usluge, modele ili proizvode kojima se istodobno podmiruju socijalne potrebe učinkovitije od drugih te stvaraju novi društveni odnosi i suradnja, što se odnosi na razvoj inovativnih rješenja, novih organizacijskih oblika ili novih oblika suradnje i financiranja, a radi rješavanja socijalnih problema.“

 

Nacrt prijedloga Zaključka o visini najamnine za stanove kojima upravlja Grad Zagreb

Cijena robe / usluge, u ovom slučaju najma stana ne može se određivati prema prihodu najmoprimca, odnosno prihodu pojedinog kućanstva, već cijena treba biti temeljena na vrijednosti robe/usluge koja se pruža – u ovom slučaju vrijednosti stana koji se daje u najam. Nacrt prijedloga Zaključka treba uskladiti s PROVEDBENOM UREDBOM KOMISIJE (EU) 2021/1049 o načelima za procjenu usluga stanovanja, a kojom se propisuju temeljne metode izračuna najamnine. Uredba nigdje ne navodi izračun najamnine prema prihodu najmoprimca/kućanstva, već se sve metode baziraju isključivo na elementima stana koji se iznajmljuje. Pa tako u izračun mogu biti uključeni različiti elementi, poput kvadrature stana, starosti zgrade u kojoj se nalazi, lokacije na kojoj se nalazi i opremljenosti stana.

Kao što je cijena za najam stanova za socijalno ugrožene određena prema kvadraturi stana kojeg najme, na isti način treba određivati i cijenu za priuštivo stanovanje prema Modelu javnog najma, s time da se uspostavlja druga osnovica za izračun cijene najma prema kvadraturi. Ta osnovica treba biti uspostavljena na temelju vrijednosti stana, a ne prihoda kućanstva koje je u najmu stana.

U slučaju donošenja ovakvog Zaključka upitna postaje sama ideja priuštivog stanovanja za sve građane. Jer, javni najam treba omogućiti  građanima koji nemaju riješeno stambeno pitanje da si osiguraju krov nad glavom na način da, kada plate najam, uspiju održati svoj životni standard. Ako se predloženi Zaključak usvoji, priuštivo stanovanje izjednačit će se sa stanovanjem za socijalno najugroženije, koje je poseban model i za koje postoje posebne kvote (jer postoje natječaji za socijalni najam, po drugim kriterijima i po drugom cjenovnom modelu). No, oba modela trebaju promicati priuštivo stanovanje za svoje korisnike i zaštiti ih od divljanja tržišnih cijena, omogućivši im ekonomsku i lokacijsku stabilnost. Stoga je nacrt prijedloga ovoga Zaključka donesen u suprotnosti s  Načelom pravičnosti, propisanoga Zakonom o socijalnoj skrbi, a kojim se izrijekom sprječava korištenje prihodovno cenzusa na način koji dovodi određenu skupinu građana u nepovoljan položaj: „Osoba koja ostvaruje naknade i usluge iz sustava socijalne skrbi ne može njihovim korištenjem postići povoljniji materijalni položaj od osobe koja sredstva za život ostvaruje radom ili po osnovi prava koja proizlaze iz rada.“

U slučaju donošenja Zaključka prema predloženome nacrtu, nameće se pitanje koja je strategija upravljanja Grada Zagreba gradskom imovinom. Jer, ako cijena ne ovisi o vrijednosti robe/usluge tj. financijskim izdacima potrebnima za održavanje stanova, već o tome koliko ljudi u najmu je zaposleno i koju plaću primaju, postaje nejasno na čemu Grad Zagreb bazira svoja financijska predviđanja prilikom upravljanja nekretninama koje ima u vlasništvu.

Nacrt prijedloga Zaključka  potrebno je uskladiti sa Strategijom upravljanja imovinom Grada Zagreba za razdoblje 2020.-2026. u kojoj se ne nalazi kategorija „priuštivi stanovi“, a koja se koristi u ovome Nacrtu prijedloga Zaključka. Ili je potrebno prije donošenja Zaključka koji koristi kategoriju „priuštivi stanovi“, istu prvo uvesti i definirati u Strategiji.

 

PRIMJEDBE I PRIJEDLOZI 3:

Nacrt prijedloga Odluke o najmu

Primjedbe:

1.Ovakav prijedlog Odluke ne uzima u obzir ugrožene društvene skupine (mlade obitelji, samačka kućanstva, unutarnji migranti, starije osobe, razvedeni parovi) koje po prirodi nisu organizirane u organizacijama civilnog društva te posljedično nisu zaštićene ni na lokalnoj ni na državnoj razini jer bi donošenjem ovakve Odluke isti bili prisiljeni iseliti iz stanova. Sukladno procjeni stambenih potreba u Gradu Zagrebu, prof. dr. sc. Gojko Bežovan, redoviti profesor socijalne politike na Pravnom fakultetu u Gradu Zagrebu, ukazao je na ranjivost mladih obitelji i samaca jer je navedena populacija izložena nekontroliranom privatnom javnom najamnom tržištu na kojem si ne može priuštiti pristojno stanovanje te je prisiljena dijeliti stambeni prostor sa širom obitelji ukoliko istu ima u Gradu Zagrebu a ukoliko nema skoro polovicu svojih primanja bi trebali izdvojiti na plaćanje tržišnog najma te bi se na taj način njihova primanja svela skoro na visinu minimalna plaće u RH. Nepriuštivost pristojnog stanovanja negativno utječe na demografski razvoj a okidač je i za odluke mladih o iseljavanju iz zemlje.

Nadalje, navedeni prijedlog je u kontradiktornosti s predstavljenim projektom na sastanku „Inicijative 4 grada“ održanog u Rijeci u lipnju ove godine na kojem je bio prisutan i gradonačelnik Grada Zagreba na kojem je navedeno da „svi zajedno smatraju da je rješenje u gradnji i stavljanju na tržište velikog broja stanova u dugoročni najam kao bi mogli privući neke nove mlade ljude da dođu stvarati neke nove vrijednosti“ a ne, kako je predloženo ovom odlukom iste izbacivati iz stanova koji su prilikom ulaska u iste ušli kao dugoročni najmoprimci.

2. Navedeni prijedlog odluke zapravo uklanja postojanje javnog najma jer je istim prihod kućanstva stavljen u prvi plan u ostvarivanju prava na najam što je u pravilu osnova za stjecanje socijalnog najma a ne javnog najma. Uklanjanjem javnog najma gubi se puno prednosti koji isti posljedično donosi kao što je osiguravanje progresivnijeg involviranja njegovih korisnika u životu zajednice, jačanje socijalne integracije i kohezije, potencijal socijalnog ulaganja s vrlo održivim povratom u bliskoj budućnosti te prije svega financijska održivost samaca i mladih obitelji.

3. Smatram da je navedeni nacrt odluke otvoren za savjetovanje sa zainteresiranom javnošću u razdoblju od 21. srpnja 2023. do 20. kolovoza 2023. za vrijeme godišnjih odmora u kontradiktornosti s glavnim principom da takva odluka treba biti usredotočena na korisnike i biti sačinjena s njima i nikada bez njih. Nadalje napominjem da je ista antidatirana na službenoj stranici Grada Zagreba (prvo je na javno savjetovanje stavljen prijedlog Zaključka o visini najamnine 25. srpnja 2023. dok je tek 27. srpnja 2023. stavljen nacrt ove Odluke) te se time izgubila transparentnost i mogućnost pravovremenog i pripremljenog reagiranja na istu.

 

 Prijedlozi:

1. Potrebno je izvršiti dodatna istraživanja prije svega u otvorenoj komunikaciji s  korisnicima najma navedenim u točki 1. te sukladno istom izmijeniti prijedlog Odluke.

2. Ukloniti prihodovni cenzus kao osnovu za ostvarivanje javnog najma te isti iskoristiti samo u prijedlogu Zaključka o visini najamnine kao jedan od faktora utvrđivanja iste.

 


[2] Kodeks savjetovanja sa zainteresiranom javnošću u postupcima donošenja zakona, drugih propisa i akata (https://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2009_11_140_3402.html)

[3] Zakon o procjeni učinaka propisa (NN 44/17)

[4] Mišljenje Povjerenika za informiranje od 29. studenoga 2018. (KLASA: 008-08/18-01/2; URBROJ: 401-01/04-18-38)

[6]Stanovanje i stambena politika u Hrvatskoj; prof.dr.sc. G. Bežovan

[7] Učinci stambenog zbrinjavanja mlađe populacije na demografske trendove u Zagrebu; prof.dr.sc. G. Bežovan; prof.dr.sc. D. Jakovčević (Izvorni znanstveni rad UDK: 365-053.6:314 doi: 10.3935/rsp.v30i1.1800 Primljeno: siječanj 2021.

[11] Ustav Republike Hrvatske (NN 56/90, 135/97, 08/98, 113/00, 124/00, 28/01, 41/01, 55/01, 76/10, 85/10, 05/14)

[13] Strategija upravljanja imovinom Grada Zagreba za razdoblje 2020.-2026. godine; str 122

[14] Kvaliteta stanovanja u programu javnog najamnog stanovanja: primjer Novog Jelkovca; prof.dr.sc. g. Bežovan; prof.dr.sc. J. Pandžić; DOI 10.5673/sip.58.1.2.; UDK 351.778.5; 316.334.5(497.5Zagreb); Izvorni znanstveni rad, 2020

[16] Zakon o suzbijanju diskriminacije (NN 85/08, 112/12)

[17] Sukladno definiciji, govor mržnje uključuje: javni govor, izrečen u javnom prostoru ili proširen u javni prostor putem medija, internetskih platformi ili društvenih mreža; govor koji za cilj ima napasti, ocrniti, obezvrijediti, dehumanizirati, demonizirati, obespraviti, zastrašiti ili nahuškati na neku osobu ili skupinu ljudi; osoba ili skupina ljudi koja je izložena govoru mržnje mora biti prepoznatljiva po nekoj tzv. zaštićenoj karakteristici zbog koje je izvrgnuta govoru mržnje

[20] Zakon o socijalnoj skrbi (NN 18/22, 46/22, 119/22, 71/23)

Primjedbe

Objavi komentar

Popularni postovi s ovog bloga

Visina najamnine za stanove kojima upravlja Grad Zagreb od 1. srpnja 2024.

Temeljem Zaključka o visini najamnine za stanove kojima upravlja Grad Zagreb , nakon 1. srpnja 2024. visina najamnine određivat će se na sljedeći način: Prema članku 2. Zaključka: "Osobama čiji prihodi ne prelaze 30 % prosječne mjesečne plaće isplaćene u gospodarstvu Grada Zagreba u prethodnoj godini po članu kućanstva za višečlana, te 50 % za samačka kućanstva, visina najamnine određuje se u visini zaštićene najamnine." Prema članku 3. Zaključka: "Osobama čiji prihodi prelaze 30 % prosječne mjesečne plaće isplaćene u gospodarstvu Grada Zagreba u prethodnoj godini po članu kućanstva za višečlana te 50 % za samačka kućanstva, visina najamnine određuje se prema prihodovnim razredima: Razred 1 : visina prihoda za višečlana kućanstva po članu kućanstva manja od 50 % prosječne mjesečne plaće isplaćene u gospodarstvu Grada Zagreba u prethodnoj godini, Razred 2 : visina prihoda po članu kućanstva od 50 do 80 % prosječne mjesečne plaće isplaćene u gospodarst...
Pročitajte više

Novi model naplaćivanja javnog najma za mnoge može predstavljati znatno poskupljenje

25.7.2023. na stranicama Grada Zagreba objavljen je nacrt prijedloga o novom modelu naplaćivanja javnog najma. Na istoj stranici objavljen je i poziv za slanje komentara na javnu raspravu, koji je otvoren do 24.8.2023.             https://www.zagreb.hr/en/zakljucak-o-visini-najamnine-za-stanove-kojima-upr/189535 (NAPOMENA: Radi se o nacrtu prijedloga, a ne o konačnoj odluci. Konačni prijedlog ići će na usvajanje nakon javne rasprave. No, niti takav prijedlog ne mora biti prihvaćen.) Što predlaže ovaj nacrt? Predlaže određivanje najamnine prema primanjima i to prema formuli : Razred Formula za izračun najamnine Razred 1: (primanja po članu kućanstva u iznosu 30% - 50%   prosječne plaće u Gradu Zagrebu u 2022.) Cca: 365-609 eura po članu Prihod kućanstva pomnožen s 0,15 (cijena najamnine je 15% ukupnog prihoda kućanstva) Razred 2: (primanja po članu kućanstva u ...
Pročitajte više

Odgovor na odgovore na sva pitanja o gradskim stanovima (odgovor na intervju Marina Živkovića u Večernjem listu)

Ovim postom željeli bismo pojasniti zablude u koje bi građani mogli biti dovedeni čitanjem intervjua s gospodinom Marinom Živkovićem koji je 7. studenoga objavio Večernji list. Intervju je objavljen na poveznici:  Tko će se useliti, a tko morati iseliti? - Večernji.hr (vecernji.hr) Budući da se radi o, kako se u članku navodi, jednom od ključnih ljudi gradskih stambenih politika te činjenici da je velik broj građana osobno uključen u ovu temu, ovim postom želimo skrenuti pozornost na niže navedene činjenice: 1. Uvođenje reda u najam gradskih stanova  termin je koji gradska uprava vrlo često koristi kako bi stvorila dojam kako to do sada nije bio slučaj. To je potpuno netočno, budući da je najam gradskih stanova bio detaljno uređen kroz dvije odluke, koje su odvojeno definirale uvjete za najam gradskih stanova osobama nižeg socijalnog statusa ( Odluka o najmu stanova ), odnosno za komercijalni najam, kroz Odluku o najmu javno najamnih stanova ). U intervjuu gospodin Živković pr...
Pročitajte više