Novi model naplaćivanja javnog najma za mnoge može predstavljati znatno poskupljenje

25.7.2023. na stranicama Grada Zagreba objavljen je nacrt prijedloga o novom modelu naplaćivanja javnog najma. Na istoj stranici objavljen je i poziv za slanje komentara na javnu raspravu, koji je otvoren do 24.8.2023.

            https://www.zagreb.hr/en/zakljucak-o-visini-najamnine-za-stanove-kojima-upr/189535

(NAPOMENA: Radi se o nacrtu prijedloga, a ne o konačnoj odluci. Konačni prijedlog ići će na usvajanje nakon javne rasprave. No, niti takav prijedlog ne mora biti prihvaćen.)

Što predlaže ovaj nacrt?

Predlaže određivanje najamnine prema primanjima i to prema formuli:

Razred	Formula za izračun najamnine
Razred 1: (primanja po članu kućanstva u iznosu 30% - 50%  prosječne plaće u Gradu Zagrebu u 2022.) Cca: 365-609 eura po članu	Prihod kućanstva pomnožen s 0,15 (cijena najamnine je 15% ukupnog prihoda kućanstva)
Razred 2: (primanja po članu kućanstva u iznosu 50% - 80%  prosječne plaće u Gradu Zagrebu u 2022.) Cca: 610 – 975 eura po članu)	Prihod kućanstva pomnožen s 0,20 (cijena najamnine je 20% ukupnog prihoda kućanstva)
Razred 3: (primanja po članu kućanstva viša od 80%  prosječne plaće u Gradu Zagrebu u 2022.) Cca: 980 - ... po članu	Prihod kućanstva pomnožen s 0,25 (cijena najamnine je 25% ukupnog prihoda kućanstva)

Kvadratura stana je izbačena iz računanja cijene najma, pa tako kućanstvo sa većim prihodima najam stana od 40m² može platiti višestruko više od osobe s manjim prihodima koja živi u stanu od 80m². Dok je nekima to sretna okolnost, za druge je to nepravda.

*prosječna plaća u Zagrebu za listopad 2022. iznosila je 1.219 eura.

Kako ćete izračunati cijenu svoje najamnine prema ovom prijedlogu?

1.       Zbrojite neto plaće svih članova svoga kućanstva. Neto plaća je onaj iznos koji vam sjeda na račun svaki mjesec.

2.       Podijelite dobiveni iznos na broj članova kućanstva. Dobit ćete iznos po članu kućanstva prema kojem ćete pronaći razred kojemu pripadate (tablica iznad).

3.       Kada ste pronašli razred, pogledajte postotak određen za taj razred u desnom stupcu tablice.

4.       Pomnožite ukupan iznos primanja kućanstva (ono što ste izračunali na koraku br. 1) s decimalnim brojem navedenim za vaš razred. To je vaša cijena najamnine, i svaki puta kada vam se poveća plaća i najamnina će rasti.

Ilustracija:

Ukupna primanja kućanstva	Broj članova kućanstva	Primanja po članu kućanstva	Razred	Postotak	Izračun cijene najma	Dosadašnja cijena najma (40m2)	Postotak  poskupljenja
850 eura (suprug) +750 eura (ja) +400 eura (sin) =2000 eura	3	2000 eura / 3 = 666 eura	2.	20%, množim s 0,20	2000 eura x 0,20 = 400 eura	125 eura	220 %

 

Kako ćete izračunati postotak mogućeg poskupljenja?

Da biste izračunali postotak poskupljenja, trebate izračunati razliku između stare i nove cijene te tu razliku podijeliti s početnom cijenom. U ovom slučaju, razlika između stare cijene od 125 eura i nove cijene od 400 eura je 275 eura. Da biste dobili postotak poskupljenja, podijelite tu razliku s početnom cijenom i pomnožite sa 100. Dakle, postotak poskupljenja je 220%

Javite nam u komentarima hoće li vam se cijena najma povećati. Za koliko posto? Što mislite o tom povećanju? Ako vam se cijena najma neće povećati, što mislite o takvom povećanju cijene općenito?

Što je dobro u prijedlogu nacrta Zaključka?

1.       Predlaže se zadržavanje cijena za najranjivije socijalne skupine. Ovo je apsolutno za svaku pohvalu.

2.       U nekim slučajevima, korisnicima javnog najma koji imaju najniža primanja po članu kućanstva obraćunat će se niža cijena najma. Ovo je također za pohvalu uzevši u obzir inflaciju i višekratna poskupljenja.

Što je loše kod predloženog modela?

1.       Velik porast cijena u odnosu na prethodnu cijenu. Najmoprimcima u 2. i 3. razredu cijena najma poskupjet će za, u najboljem slučaju 100%.

2.       Dokida se ideja o priuštivom stanovanju za sve korisnike jer se u nekim slučajevima cijena javnog najma izjednačava s nerealno visokim cijenama nekontroliranog tržišnog najma, koje na dno egzistencije spuštaju i one s prosječnom plaćom grada. U nekim od takvih slučajeva, posebno uzevši u obzir stanove male kvadrature (koji su u Podbrežju u većini) i uzevši u obzir da je stanove trebalo namjestiti o vlastitom trošku te da korisnici sami plaćaju njihovo održavanje, tržišni najam može postati i povoljniji. Takve korisnike se zapravo prisiljava da isele iz stana za čije namještanje mnogi još uvijek otplaćuju kredit.

3.       Što se više korisnik približava proječnoj plaći, nastupa jača penalizacija. Naime, svim najmoprimcima koji uspiju poboljšati svoj životni standard (bilo osobe u javnom najmu, bilo osobe u socijalnom najmu kada uspiju preći 30% prosječnih primanja po članu (niti 400 eura po članu kućanstva) počet će se kroz cijenu najma „oporezivati“ svi prihodi. Cijena stana će rasti svaki puta kada korisnik uspije poboljšati svoja primanja, nevisno o njegovoj stvarnoj vrijednosti stana i neovisno o usporedbi s drugim stanovima iste ili veće kvadrature.

4.       Posebno se penaliziraju samci. To su ljudi koji ovise samo o svom prihodu. Sve što plaćaju, plaćaju iz jedne plaće. Ukoliko se razbole ili izgube posao, ne mogu se osloniti na prihod partnera.

5.       U prijedlogu nema socijalne osjetljivosti za osobe s invaliditetom, samohrane roditelje i roditelje djece s poteškoćama u razvoju, a koji možda na papiru imaju viša primanja, ali su im životni troškovi puno veći.

6.      Dokida se stvarno vrednovanje robe/usluge (u ovom slučaju roba/usluga je najam stana), pa ćete tako za isti stan, kada uspijete dohraniti dijete i ono se zaposli ili se odseli, plaćati uvećanu cijenu najma krenuvši od 100% uvećanja, pa naviše.

7.      Promiče se rad / ostvarivanje prihoda na crno, tj. izbjegavanje plaćanja poreza i prireza. Jer svaki pokušaj povećanja prihoda koji je vidljiv kroz platnu listu bit će dodatno „oporezovan“ povišenjem cijene najma za istu kvadraturu stana.

Što je upitno kod predloženog modela?

1.       Upitan je način formiranja cijene u obliku novog nameta na primanja. Za to postoji porez i prirez, koji već plaćamo i iz kojeg su gradske nekretnine građene i održavane. Hoćemo li i kruh u dućanu plaćati izračunom postotka na ukupna primanja? Cijena stanova treba se formirati na vrijednosti stana samoga, a ne na vrijednosti ukupnih primanja najmoprimca. Jer, u tome slučaju razlike za isti stan u javnom najmu postaju apsurdne, a s obzirom da je iz jednažbe obrisana kvadratura, netko za stan od 40m² plaćat će trostruko više nego netko stan od 80m².

2.       Upitna postaje sama ideja priuštivog stanovanja za sve građane. Jer, javni najam trebao je omogućavati upravo to – omogućiti građanima koji nemaju riješeno stambeno pitanje da si osiguraju krov nad glavom na način da, kada plate najam, uspiju održati svoj životni standard. Ako se predloženi Zaključak usvoji, priuštivo stanovanje izjednačit će se sa stanovanjem za socijalno najugroženije, koje je poseban model i za koje postoje posebne kvote (jer postoje natječaji za socijalni najam, po drugim kriterijima i po drugom cjenovnom modelu). No, oba modela trebaju promicati priuštivo stanovanje za svoje korisnike i zaštiti ih od divljanja tržišnih cijena, omogućivši im ekonomsku i lokacijsku stabilnost.

3.       Nameće se pitanje koja je strategija upravljanja Grada gradskom imovinom. Jer, ako cijena ne ovisi o vrijednosti robe/usluge već o tome koliko ljudi u najmu je zaposleno i koju plaću primaju, postaje nejasno na čemu Grad bazira svoja financijska predviđanja.

4.       Postavlja se pitanje prvenstva na stanove u javnom najmu – ako osobe s većim primanjima plaćaju stanove znatno više (kako u postotku, tako i u ukupnom izračunu), za očekivati je da bi odgovorno gospodarenje gradskom imovinom podrazumijevalo davanje stanova u najam onima kod kojih mogu postići veću cijenu najamnine, odnosno, na kojima bi grad mogao više zaraditi. I eto novog kruga pravde za neke, a nepravde za ostale...

5.      S obzirom da je kvadratura stana u potpunosti izbačena iz računice, postavlja se pitanje hoće li se onima koji plaćaju više omogućiti najam stana s većom kvadraturom.

6.      Ako se cijena najma nenamještenog stana približi tržišnoj cijeni namještenog stana – hoće li Grad refundirati namještanje stana? Hoće li brinuti o kvarovima aparata, nanositi novi sloj boje, općenito hoće li Grad preuzeti odgovornost za održavanje nekretnine, kao što to čine vlasnici stanova u tržišnom najmu? Hoće li to onda biti korigirano u ugovoru, kojim smo preuzeli odgovornost kao da smo vlasnici stanova, ali nismo dobili i pogodnosti vlasnika stana? Na primjer, stanari u javnom najmu nemaju pravo glasa u održavanju nekretnine, već Grad kao vlasnik. Grad je većinski vlasnik zgrade, time i odlučuje o održavanju zgrade. U zgradi ima i kupljenih stanova, ali kvadratura privatnog vlasništva ne prelazi 50%, pa oni koji su stanove kupili imaju zavezane ruke kada je u pitanju održavanje zgrade. Mogu samo gledati kako novci iz pričuve nestaju, zgrada se raspada, a minus na računu dostiže milijunski iznos (u kunama) i to već 2 godine nakon izgradnje zgrade (slučaj u Podbrežju, zgrada A4).

Što bismo mogli učiniti?

Ø  Svakako bismo mogli pozdraviti odluku da se cijena najma za socijalno najugroženije ne mijenja, s time da bi se kriteriji za obračun po tom modelu trebali utvrđivati svake godine, na temelju primanja iz prethodne godine za svako takvo kućanstvo.

Ø  Pozvati se na pravo na priuštivo stanovanje i pravo na mogućnost poboljšanja životnog standarda bez penalizacije, pri čemu trebamo imati razumijevanja da cijene mogu porasti, ali u nekom razumnom postotku u odnosu na prijašnju cijenu.

Ø  Upozoriti da model određivanja cijene javnoga najma predložen nacrtom Zaključka ne osigurava niti stabilnost niti dugotrajnu priuštivost stambenog prostora svim građanima.

Ø  Naglasiti da se predloženi model ne temelji na pravednosti već se koristi kao svojevrsni alat za kažnjavanje svih onih koji zarađuju više od polovice prosječne plaće u Zagrebu (više od 600 eura po članu). Onima kojima se plaća bliži prosjeku praktički se ukida pravo na priuštivo stanovanje. Da ne spominjemo one koji uspiju prosjek dostići ili premašiti (kao da prosječna plaća čovjeka čini bogatim). A samci i dalje snose najviši financijski teret iako ovise samo o jednom prihodu i samo o svom adekvatnom zdravstvenom stanju da taj prihod mogu ostvariti.

Ø  Predložiti da se umjesto naglog i velikog povećanja cijene najma primijeni postupno povećanje kako ne bi došlo do problema održivosti za najmoprimce te se zanemarila sama ideja priuštivog stanovanja za sve korisnike javnog najma. Pri tome bismo mogli predložiti nekoliko modela za korigiranje cijena najma:

Prijedlozi za novi model utvrđivanja cijene najma u Članku 3. predloženog nacrta Zaključka:

1.       Porast cijene najma izračunatog po modelu prije stupanja na snagu ovoga Zaključka za određenu kvadraturu stana u visini postotka inflacije koji je zabilježio Državni zavod za statistiku u trenutku određivanja nove cijene najamnine (npr. za srpanj 2023. to je 7,6%). Visina najamnine iz ovog članka podložna je izmjeni svaku godinu od stupanja na snagu ovog Zaključka.

2.       Porast cijene najma izračunatog po modelu prije stupanja na snagu ovoga Zaključka za određenu kvadraturu stana u visini postotka porasta prosječne plaće u Zagrebu u godini utvrđivanja nove cijene (npr. za siječanj 2023. to je postotak od 11,9% u odnosu na siječanj 2022.). Visina najamnine iz ovog članka podložna je izmjeni svaku godinu od stupanja na snagu ovog Zaključka.

3.       Porast cijene najma izračunatog po modelu prije stupanja na snagu ovoga Zaključka za određenu kvadraturu stana u visini postotaka određenih prema razredima predloženima u nacrtu Zaključka:

Razred 1: plaća 15% više u odnosu na iznos prijašnje najamnine

Razred 2: plaća 20% više u odnosu na iznos prijašnje najamnine

Razred 3: plaća 25% više u odnosu na iznos prijašnje najamnine

Odnosno:

Razred 1 plaća prema formuli: iznos prijašnje najamnine + (iznos prijašnje najamnine * 0,15)

Razred 2 plaća prema formuli: iznos prijašnje najamnine + (iznos prijašnje najamnine * 0,20)

Razred 3 plaća prema formuli: iznos prijašnje najamnine + (iznos prijašnje najamnine * 0,25)

Visina najamnine podložna je izmjeni svakih 5 godina od godine stupanja na snagu ovog Zaključka.

4.      Ukoliko bi se zadržao model iz predloženog nacrta Zaključka objavljenog na stranicama Grada Zagreba 25.7.2023., predlažemo dodavanje klauzule kojom se spriječava naglo povećanje cijena najma. Predlažemo sljedeću klauzulu:

„Povećanje iznosa cijene tako izračunate najamnine ne može prelaziti 50% cijene najma izračunatog po modelu prije stupanja na snagu ovoga Zaključka. Visina tako određene najamnine podložna je izmjeni svakih 5 godina od godine stupanja na snagu ovog Zaključka.“

Također, predložili bismo i da se doda klauzula po kojoj bi se kućanstvima u kojima žive:

·         osobe s invaliditetom,

·         samohrani roditelji i roditelji djece s poteškoćama u razvoju,

·         samačkim kućanstvima,

·         kućanstvima s članom koji ima doktorat (jer smo zemlja znanja),

·         te kućanstvima koji su u najmu stana nedostatne kvadrature,

pri primjeni kriterija za svrstavanje u razrede, brojao član više. S time da bi se po svakom takvom kućanstvu mogao koristiti samo jedan kriterij i to samo za jednog člana kućanstva, odnosno, pojedinačnom kućanstvu može se pribrojati maksimalno 1 član primjenjujući ovu klauzulu.

Na taj način cijena najma za one najranjivije bila bi čak i niža od prvotne cijene, ali bi se omogućilo i svim drugim građanima da novo formirana cijena, iako povećana, ne bude prevelik udar na njihov standard. Bez uključivanja predloženih klauzula, ne samo da dolazi do prevelikih skokova u cijeni, već i do apsurdnih razlika u cijeni kada netko s višim primanjima živi u 40m² i plaća najam 300 eura, dok netko kvadraturu od 80 eura plaća 60 eura. Iz čega proizlazi da javni najam za neke prestavlja priuštivo stanovanje, a za neke penalizaciju. Odnosno, na građane s prosječnom gradskom plaćom vrši se pritisak da se ponovno prepuste neuređenom tržišnom najmu, pri čemu bi sva sredstva koje je korisnik uložio u namještanje stana predstavljala gubitak, a ne ulaganje u poboljšanje životnog standarda.

Podsjećamo da je jedan od kriterija za javni najam prema natječaju raspisanom za javni najam stanova u Podbrežju 2017. godine bio zadovoljavajuće financijsko stanje prijavitelja, odnosno, platnim listama prijavitelj je trebao dokazati da su mu primanja dovoljno visoka da može plaćati javni najam. Kriterij za dokazivanje mogućnosti plaćanja javnog najma bio je da prihod po članu obiteljskog kućanstva mora prelaziti 30% prosječne mjesečno isplaćene plaće u gospodarstvu Grada Zagreba. Dakle, ono što je prije bilo kriterij za javni najam, sada je kriterij da se onima s prosječnim primanjima onemogući priuštivo stanovanje.

Pri tome ne treba izgubiti iz vida da mnogi korisnici imaju i neki kredit (mnogi još uvijek otplaćuju namještanje stana), te bi svako povećanje najamnine koja je iznenada viša za više od 50%  znatno ugrozilo mogućnost otplate postojećih dugovanja. Također, ne treba zaboraviti da se mnogi skrbe za stare roditelje, bolesnu djecu ili partnera ili imaju problema s vlastitim zdravljem.

  

I što bismo još mogli?

Ø  Složiti se s time da oni koji imaju viša primanja podnesu veći teret, no upozoriti da nikome najam ne bi trebao poskupjeti za više od 50%. Slijedom toga, možemo predložiti da Grad prihode na javnom najmu dodatno poboljša:

1.    Iznajmljivanjem poslovnih prostora (koji, recimo, u Podbrežju stoje prazni 5 godina).

2.     Boljim upravljanjem i održavanjem nekretnina (kako bi im vrijednost rasla, a ne padala, i kako im se ne bi stvarali dugovi na računu pričuve).

3.     Razvijanjem i primjenom efikasnog modela iznajmljivanja upražnjenih stanova (uslijed otkazivanja ugovora ili smrti najmoprimca).

4.     Pravovremenim otkazivanjem najma onima koji ne ispunjavaju svoje obaveze plaćanja najma i režijskih troškova (prema onome kako je navedeno u ugovoru o najmu).

5.     Efikasnom i redovitom kontrolom korisnika najma te otkazivanja najma onima koji ne koriste stan dulje od 3 mjeseca iz neopravdanih razloga (primjer iz ugovora o najmu u Podbrežju).

6.     Naplaćivanjem kazne u visini najma tržišne cijene najamnine za cijelo vrijeme trajanja najma i otkazivanjem ugovora o najmu onim korisnicima koji svoje stanove daju u podnajam ili koriste stan u bilo koju drugu svrhu koja nije predviđena ugovorom o najmu.

7.       Otkazivanjem ugovora o najmu najmoprimcima koji svojim neodgovornim ponašanjem čine štetu gradskoj imovini.

Ø     Mogli bismo pohvaliti uvođenje modela javnog najma te predizborno obećanje da se broj stanova namijenjenih javnom najmu poveća, a kako bi taj model bio dostupan za više građana te izraziti nadu da će se obećanja iz predizbornog programa početi ostvarivati. 

Ø    Predložiti da se svim građanima koji nemaju riješeno stambeno pitanje, a koji plaćaju zagrebački prirez, pri obračunavanju prireza izuzme iznos kojim plaćaju najam stana ili ratu kredita. Iako ne velik, bio bi to barem simboličan korak prema priuštivom stanovanju za sve građane koji nisu vlasnici useljive nekretnine.

Ø    Mogli bismo ponuditi pomoć/ideje/savjete za poboljšanje modela javnog najma i to ne samo po pitanju određivanja cijene, već i po pitanju upravljanja ovakvom gradskom imovinom te po pitanju transparentnosti dodjele stanova. Također, vjerujem da bismo mogli pomoći i savjetima o uspostavljanju komunikacije i protoku informacija između ureda gradske uprave koji administriraju postupke vezane uz javni najam i samih korisnika najma i onih koji bi to željeli postati. Stoga bismo mogli predložiti osnivanje volonterske skupine predstavnika korisnika javnog najma koji bi razgovarali s gradskom upravom vezano uz poboljšanja trenutnog stanja po pitanju javnog najma.

I što sada?

Duboko udahnite i pripremite se za ono što je trebalo napraviti davno prije nego je popucalo previše brana. Tražite dijalog s gradskom vlasti. Uključite se u javnu raspravu.

Što je javna rasprava?

Javna rasprava je proces u kojem se građani, organizacije, stručnjaci i drugi zainteresirani sudionici mogu izjasniti o nekom pitanju koje se tiče javnosti. To je ključni oblik konzultiranja i sudjelovanja građana u procesu pripreme zakona i jedan od važnih mehanizama za osiguravanje transparentnosti rada državnih tijela.

Kako se uključiti u javnu raspravu?

Svoje komentare i prijedloge za javnu raspravu možete poslati e-mailom na obrascu s poveznice ovdje: OBRAZAC ZA SUDJELOVANJE JAVNOSTI

To možete učiniti kao pojedinac, kao grupa građana, kao organizacija, dakle, u bilo kojem obliku.

Na ovoj stranci uskoro ćemo objaviti ispunjeni obrazac koji će naša grupa stanara iz Podbrežja poslati na javnu raspravu. Ako želite podržati naše prijedloge i slažete se s našim primjedbama, možete nas podržati.

Rok za slanje prijedloga i komentara na nacrt prijedloga Zaključka o visini najamnine za stanove kojima upravlja Grad Zagreb je 24. kolovoza 2023.

Kako nas možete podržati?

Naš tekst može vam poslužiti za izradu vaših prijedloga.

Možete se pridružiti našoj grupi, odnosno prijaviti se zajedno s nama na javnu raspravu s našim prijedlozima. Uskoro ćemo postaviti online obrazac preko kojeg nam se možete priključiti. Voljeli bismo imati što više podrške građana s raznih strana kao što su:  

najmoprimci iz ostalih zagrebačkih naselja sa stanovima u javnom najmu

građani koji žele podržati model priuštivog stanovanja na zaista priuštiv način,

građani koji čekaju na listama za javni najam, ali zbog lošeg sistema upravljanja čekaju godinama dok mnogi stanovi zjape prazni ili se ne koriste u svrhe za koje su namijenjeni,

građani koji žele aplicirati za javni najam, 

građani koji žele da taj model napokon zaživi u punoj snazi kao što je to u predizbornoj kampanji obećano. I da bude dostupan velikom broju građana. I da bude transparentan. 

 

Možda ste novinar i želite nas podržati pišući u medijima o pozivu na javnu raspravu koji se sramežljivo skrio na stranicama Grada Zagreba i koji se pojavio u vrijeme godišnjih odmora i sa završetkom godišnjih odmora postat će propuštena prilika. Možda želite istražiti zašto Grad želi sav teret financiranja javnog i socijalnog najma svaliti na teret svih onih koji zarađuju više od polovice gradskog prosjeka (polovice...prosjeka...), istražiti gdje je nestala ideja o priuštivom stanovanju, odnosno, u što se pretvorila...